Qu’est-ce qu’une assurance loyer impayé locataire ?
L’assurance loyer impayé est une couverture réservée aux bailleurs, afin de préserver la sécurité de leurs revenus locatifs. En d’autres termes, cette assurance vous garantit une indemnisation en cas de loyers impayés par vos locataires. Ce type d’assurance comprend également d’autres types de garanties comme :
- La responsabilité civile des risques locatifs pour les dommages causés aux voisins
- Une prise en charge en cas de détériorations immobilières (dégradation et vol du mobilier)
- Frais de contentieux avec une protection juridique renforcée
- Une aide financière en cas de départ prématuré du locataire
- Une couverture qui protège votre logement en cas de vacance locative, etc.
En plus de protéger votre logement et vos revenus locatifs, l’assurance loyer impayé ou PNO est déductible des revenus fonciers du propriétaire, ce qui vous permet de faire des économies tout en étant bien couvert en toutes circonstances.
Pour qui est destinée l’assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé est avant tout destinée aux propriétaires ou aux bailleurs.
Cette assurance est-elle obligatoire ?
Ce type d’assurance n’est pas obligatoire pour un bailleur. Toutefois, elle reste fortement recommandée. Surtout si votre logement appartient à une copropriété, car dans ce cas, vous serez tenu de souscrire une assurance PNO au moins en responsabilité civile. Il peut donc être intéressant dans le même temps d’opter pour une garantie loyer impayé qui vous indemnisera si votre locataire n’honore pas ses loyers.
Qui peut y souscrire ?
Tout bailleur ou propriétaire d’un bien immobilier destiné à la location peut souscrire une assurance PNO avec la garantie loyer impayé. Pour que les garanties fonctionnent, il faut qu’il s’agisse de la résidence principale du locataire et que ce dernier remplisse les exigences requises par votre contrat d’assurance (niveau de ressources suffisant, si étudiant un garant qui répond aux exigences de l’assureur, etc.).
Quels types de biens immobiliers sont concernés par la souscription d’une assurance loyer impayé ?
De nombreux types de biens sont éligibles à la souscription d’une assurance loyers impayés.
Un logement loué vide
Le propriétaire d’un logement non meublé peut choisir d’assurer son bien immobilier avec la garantie loyer impayé. Cela permet aux propriétaires d’être indemnisés en cas de non-paiement du loyer par le locataire. Ce genre d’assurance peut couvrir également le propriétaire en cas de vices de construction ou de vacances locatives.
Une habitation meublée
L’assurance PNO loyer impayé est l’alternative idéale pour les biens loués meublés. Cette protection renforcée de votre bien locatif vous permet de bénéficier d’une indemnisation en cas de non-paiement du loyer, mais aussi en cas de dégradation ou de vol du mobilier que vous avez pu mettre à disposition de vos locataires.
Appartement ou maison
Que votre bien locatif soit une maison ou un appartement, sa souscription est possible dans les deux cas. Seules les caractéristiques particulières de votre bien immobilier conditionneront ensuite les tarifs applicables à votre prime d’assurance.
Une location saisonnière
Dans certains cas, il est possible d’opter pour une assurance PNO pour votre location saisonnière. Mais, généralement, les propriétaires font jouer l’extension de leur assurance habitation multirisque de leur résidence principale, car une location saisonnière ne constitue pas réellement une résidence principale d’un locataire.
Une résidence secondaire
Lorsque vous destinez à la location votre résidence secondaire, il est possible de l’assurer avec une assurance PNO loyer impayé. Cela vous permettra d’être remboursé en cas de défaut du paiement du loyer par les locataires et de conserver votre logement assuré pendant une éventuelle vacance locative.
Quels sont les critères d’une excellente assurance loyer impayé ?
Voici les paramètres à prendre en compte pour choisir la meilleure assurance loyer impayé :
Un bon rapport qualité-prix
Les mensualités de votre assurance loyer impayé doivent correspondre au budget que vous vous étiez fixé. Optez pour l’offre la moins chère n’est pas toujours un gage de qualité. Identifiez précisément vos besoins et demandez des devis détaillés à plusieurs assureurs. Enfin, faites des simulations précises pour connaitre le montant de vos futures cotisations, ainsi que l’étendue de vos garanties.
Des garanties protectrices pour votre bien locatif
Soyez particulièrement attentif aux conditions de votre contrat. Notamment, en ce qui concerne les exclusions de garantie. C’est-à-dire les limites de prise en charge de votre assurance. Par exemple, dans le cadre d’une GLI (garantie loyer impayé), les causes d’exclusions les plus fréquentes sont souvent relatives à :
- L’usage des locaux : le logement loué doit impérativement être la résidence principale du locataire ou un local professionnel dans le cadre d’une profession libérale. Il ne doit pas s’agir d’une location saisonnière ou de locaux commerciaux.
- Le non-respect des devoirs obligatoires du propriétaire vis-à-vis de ses locataires
- Les locataires sont déjà en litige avec le propriétaire au moment de la signature du contrat
- Aucune caution n’a été demandée par le propriétaire à la signature du bail, etc.
D’autre part, il est également primordial de prendre en compte les conditions d’éligibilité des locataires. En effet, si ces dernières sont trop restreintes, vous aurez des difficultés à louer votre bien. Privilégiez donc des conditions offrant une marge de manœuvre plus importante, notamment en ce qui concerne le niveau de ressources minimal.
Enfin, vérifiez aussi le plafond de garantie et la durée d’indemnisation maximale. Elle s’étend habituellement à 30 mois pour un plafond maximal supérieur à 50 000 €. Mais, il est possible de trouver des offres encore plus protectrices. À noter, que certains assureurs refusent d’assurer les logements dont le loyer mensuel dépasse le millier d’euros.
Une assurance en ligne
Opter pour une assurance vous proposant des services dématérialisés est un vrai plus. En effet, vous pourrez ainsi gérer votre contrat totalement à distance depuis votre ordinateur ou votre smartphone. En vous connectant sur votre espace personnel, vous pourrez notamment modifier vos options, déclarer un sinistre, changer vos données personnelles, suivre vos remboursements, souscrire une offre, etc.
Solly Azar, est un courtier en ligne efficace qui propose une assurance loyers impayés efficace avec un très bon rapport qualité prix.
Un service client à l’écoute
Pensez à vérifier la réputation d’un assureur en lisant les avis d’expérience laissés par les anciens assurés. Cela vous permettra de vous faire une première opinion sur la réactivité du service client d’une compagnie d’assurance.
Quels sont les facteurs qui font évoluer les prix d’une assurance loyer impayé ?
Plusieurs facteurs variables sont susceptibles d’impacter les tarifs d’une assurance loyer impayé. À cela s’ajoute des frais de dossier fixe qu’il faudra additionner au calcul final de votre prime d’assurance.
Les caractéristiques du logement à assurer
Selon la localisation et le type de bien à assurer (nombre de pièces, superficie, emplacement dans l’immeuble si appartement, etc.), le prix de votre assurance loyer impayé peut considérablement varier, car ses critères vont également influer sur les autres couvertures souscrites.
La formule choisie
Il faut savoir que la garantie loyer impayé ne se souscrit quasiment jamais seule. Généralement, elle est incluse dans un pack de garanties plus complet comprenant la responsabilité civile en risques locatifs, les dégâts liés aux catastrophes naturelles et climatiques, le vol et le vandalisme des objets ou biens mis à disposition des locataires, le recours juridique, voire même parfois la prise en charge de travaux de mise aux normes. De ce fait, l’étendue de votre protection aura une répercussion directe sur votre prime d’assurance. Effectivement, plus vous aurez souscrit de garanties et plus, vous payerez cher votre prime.
Le montant du loyer
Enfin, en ce qui concerne plus particulièrement l’assurance loyer impayé, il faut savoir que son prix dépend surtout du montant de votre loyer, charges comprises. Logiquement, plus votre loyer est élevé et plus le coût de votre assurance sera important. En règle générale, le prix annuel d’une assurance loyer impayé équivaut au 2-3 % du montant du loyer mensuel exigé à vos locataires.
Les prix moyens d’une assurance loyer impayé
Les tarifs d’une assurance loyer impayé varient entre 15 et 40 € en fonction du montant du loyer et de la protection souscrite.
| Compagnie d’assurance | Prix mensuels moyens d’une assurance loyer impayé |
| AXA | 23,91 € |
| Allianz (insured rent) | 21,58 € |
| Unkle | 14 € |
Comment trouver une assurance loyer impayé pas cher ?
Voici quelques conseils pour trouver une assurance loyer impayé au meilleur prix.
Le comparateur de prix
Afin de faire un comparatif complet des offres disponibles sur le marché, utiliser un comparateur de prix pour comparer les formules entre elles peut être une option très avantageuse. Cet outil gratuit et sans obligation d’achat vous permettra de sélectionner en quelques minutes les assurances qui correspondront vraiment à vos critères en termes de protection et de contraintes financières.
Éviter les doublons
Si vous avez souscrit une assurance PNO, il se peut que la garantie loyer impayé soit incluse dans votre contrat. Dans ce cas, vous bénéficiez déjà de cette protection, il n’est donc pas nécessaire d’y souscrire une deuxième fois.
Bénéficier des offres promotionnelles
Consultez régulièrement les sites des assureurs. Des codes promos offrant des mois gratuits ou des remises immédiates sont souvent proposés pour la souscription d’un nouveau contrat. Pensez à les saisir au moment de votre adhésion en ligne.
Choisir les bonnes garanties
Une assurance loyer impayé comporte parfois des garanties optionnelles, telles qu’une assistance juridique, une protection vous couvrant en cas de dégradations de votre bien et autres. Si ce type de protection ne vous intéresse pas, n’y souscrivez pas. Vous allègerez ainsi le montant de vos cotisations.
Privilégier les assurances en ligne
Les assureurs digitaux sont généralement moins chers, car leur coût de fonctionnement est bien souvent moindre. Pas de location de locaux, tout se fait à distance sur Internet. D’autre part, économisez sur votre assurance en étant habituellement exempté de frais de dossier.
Opter pour un contrat avec franchise
Les assurances prévoyant une franchise élevée sont généralement moins chères. De ce fait, en prenant en compte ce paramètre, si votre budget est limité, vous pouvez privilégier les contrats avec une franchise importante ou demander à votre assureur s’il n’est pas possible de revoir à la hausse son montant, afin de vous faire réaliser des économies.
Quels sont les documents qu’un locataire doit fournir à son propriétaire dans le cadre d’une assurance loyer impayé ?
Tout d’abord, il est important de signaler que pour qu’un locataire soit éligible à l’assurance loyer impayé, il doit généralement avoir un taux d’effort de 33 %, même si certaines GLI peuvent être arrangeante sur le pourcentage de ce taux. En d’autres termes, cela veut dire que le loyer devra correspondre à moins de 33 % de ses ressources financières.
À cela s’ajoute la garantie d’une situation stable. À noter que certains assureurs n’acceptent pas de faire fonctionner cette couverture si votre locataire est étudiant, apprenti, jeune entrepreneur ou retraité.
Dans tous les cas, les documents suivants sont généralement demandés par les assureurs :
- Un contrat de bail signé
- Une copie du document d’identité du locataire
- Une attestation d’assurance habitation du logement loué
- Un état des lieux paraphé et signé
Dans le cas où le locataire était déjà présent dans le logement depuis plus de 6 mois avant la souscription du contrat, un justificatif comme quoi, il a payé régulièrement ses loyers suffit.
Dans certaines situations, des documents plus spécifiques peuvent être exigé comme :
- Une attestation d’emploi pour un travail en CDI
- Un arrêté de titularisation pour un fonctionnaire
- Une carte étudiante et un engagement de caution solidaire pour un étudiant
- Un avis d’imposition et des justificatifs de ressources pour les indépendants et les retraités.
Les démarches à faire pour votre loyer impayé côté propriétaire
La procédure pour déclencher le remboursement des loyers impayés peut être différente d’une compagnie d’assurance à une autre. Toutefois, dans la plupart des cas, les étapes pour faire jouer son assurance loyer impayé se déroulent ainsi :
- Premier envoi sous 15 jours d’une lettre de relance pour résoudre la situation à l’amiable avec le locataire. À noter qu’un loyer est considéré comme impayé dès le deuxième mois non régularisé.
- Envoi d’une mise en demeure au locataire en courrier recommandé avec accusé de réception sous 30 jours.
- Délivrance d’un commandement de régulariser ses loyers par un huissier de justice dans les 70 jours suivant la date prévue de paiement du loyer.
Si le locataire ne donne pas de suite à ses différentes tentatives, le propriétaire devra alors déclarer le sinistre à son assureur. Certains assureurs exigent un délai de 6 mois avant d’obtenir le droit à un remboursement.
Comment résilier son assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé ne bénéficie pas de l’avantage de la loi Hamon qui vous permet de résilier votre contrat quand vous le souhaitez après la première année de souscription. Ce qui veut dire que cette assurance fonctionne de manière annuelle avec tacite reconduction.
De ce fait, si vous souhaitez résilier votre assurance loyer impayé, vous devrez envoyer une lettre de demande de résiliation au moins 2 mois avant la date anniversaire de votre contrat.
À savoir, les assurances loyer impayé doivent être résiliées et souscrites à nouveau après chaque changement de locataire. Ce qui implique une gestion assez complexe et chronophage. Bien sûr, en cas de vente du bien, l’assurance loyer impayé est résiliée automatiquement.
Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?
Au début, les procédures à effectuer par le propriétaire pour espérer être indemnisé pour le non-paiement du loyer peuvent sembler fastidieuses et longues. Néanmoins, une fois que les démarches ont été menées à bien. Vous recevrez un remboursement complet de vos loyers impayés de manière rétroactive et trimestrielle dans la limite du plafond de remboursement souscrit et de la durée maximale d’indemnisation (qui peut être dans certains cas illimité).
Notre avis sur l’assurance loyer impayé
Pour tout projet d’investissement locatif, l’assurance loyer impayé peut vous garantir en toute sérénité la sécurité de vos revenus locatifs en vous remboursant le montant de vos loyers en cas de non-paiement de votre locataire. De plus, l’assurance loyer impayé peut être accompagnée d’autres garanties comme une aide administrative et juridique en cas de procédure d’expulsion ou de détériorations de votre mobilier.
À cela s’ajoute l’avantage fiscal que ce type d’assurance permet en ayant la possibilité de déduire votre prime d’assurance de vos revenus fonciers imposables.
Enfin, il faut savoir que cette garantie loyer impayé n’est pas obligatoire et bien que très pratique, elle ne vous couvre pas en responsabilité civile pour les dommages qui pourraient arriver dans votre logement et qui affecteraient le voisinage et dont vous serez de ce fait responsable, surtout en cas de vacance locative.
C’est pourquoi souscrire une assurance PNO incluant la garantie loyer impayé peut être une solution intéressante et encore plus protectrice.
FAQ
Est-ce qu’un locataire peut prendre une assurance loyer impayé ?
Un locataire ne peut pas souscrire une assurance loyer impayé. Seul le bailleur ou le propriétaire du bien peut opter pour ce type de couverture afin d’assurer la régularité de ses revenus locatifs.
Que vérifie l’assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé est particulièrement intransigeante sur la solvabilité des locataires. Les locataires doivent souvent justifier de ressources 2,5 à 3 fois supérieures au montant du loyer charges comprises, ainsi que d’une situation stable.
Comment contourner l’assurance loyer impayé ?
Il existe plusieurs façons de contourner les exigences restreintes des assurances loyer impayé :
- Avoir recours à un garant fiable
- Effectuer la souscription 6 mois après l’installation de son locataire, afin que ce dernier ne soit plus soumis aux critères d’éligibilité
- Exiger un dépôt de garantie (qui correspond souvent à un mois de loyer)
- Opter pour une garantie visale, qui propose également un remboursement des loyers impayés, mais avec des conditions moins contraignantes qu’une GLI.
