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Conseils-Maisons.fr, 2020

La vente en état futur d'achèvement

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L’immobilier est un secteur en pleine expansion aujourd’hui. En particulier, l’immobilier neuf est depuis peu, un terrain de chasse pour plusieurs investisseurs. La cause, c’est qu’il offre plusieurs modes d’investissement, les uns aussi intéressants que les autres. La vefa est un exemple à citer dans ce sens.
La vefa est en effet, l’acronyme qui définit la vente en état futur d’un logement. Il porte également le nom de vente sur plan puisqu’il s’agit d’un accord que l’on conclut en se limitant uniquement au plan de construction du bâtiment. Qu’il soit destiné à un usage professionnel ou domestique, n’importe quel bien immobilier neuf peut être cédé en vefa (en projet ou déjà en construction). Appartements, immeuble, boutiques, bureaux, magasins ou n’importe quel autre type de biens immobiliers se retrouvent dans le lot.
Par ailleurs, à l’image du contrat de cession classique, la vefa est encadrée par un cadre juridique bien strict. Il importe donc de chercher à en comprendre les tenants et les aboutissants si l’on souhaite s’y aventurer.

Comment acheter en vefa ?

Se décider à acheter un appartement en vefa est un choix recommandable. Pour cause, cette forme de transaction immobilière ne connaît jamais de crise. Ainsi, le marché de l’immobilier neuf se voit désormais porter sur des contrats de réservation avant même que les programmes de construction ne s’achèvent. Toutefois, avant de vous aventurer sur ce marché pour l’achat de votre bien immobilier, il importe de bien se renseigner.

Le choix du bien à acheter

Pour acheter un bien en vefa, vous ne pouvez pas vous jeter sur la première offre que vous trouvez. Il faut en amont, faire un tri. En effet, la valeur du bien à acheter doit être proportionnelle à votre capacité d’emprunt. C’est d’ailleurs cela qui vous permettra d’élaborer un budget d’achat.

Pour avoir une idée précise de cette capacité d’emprunt, votre banque est un excellent recours. Si vous ne pouvez pas vous tourner vers cette institution, vous pouvez procéder à une simulation auprès des établissements de prêt. La troisième alternative est celle d’un courtier. Il suffit de lui confier la mission et il vous fournira après étude, la meilleure offre.

Vous aurez aussi intérêt à vous renseigner sur vos conditions d’éligibilité à une aide spécifique. Pour un achat en vente en état futur d’achèvement, il existe en effet, plusieurs aides spécifiques à l’image du PTZ qui peuvent vous servir. Cette dernière couvre par exemple, le financement de votre achat jusqu’à un pourcentage de 40 %.

C’est suite à ces considérations que vous pouvez procéder au choix du bien. Tenez compte en ce moment, de sa localisation géographique, de l’état d’avancement des travaux, de la taille du bâtiment et autres critères jugés nécessaires. Notez toutefois que tous ces détails influent sur le coût du bien.

Vous pouvez procéder à une recherche en ligne pour trouver le bien idéal, ou sillonner les villes et les quartiers pour en trouver. Vous pouvez aussi entrer en contact avec les promoteurs pour qu’ils vous fassent part des programmes neufs qu’ils ont en cours. Retenez cependant que ces deux dernières alternatives de recherche sont beaucoup plus chronophages et fastidieuses que la première.

La préparation de l’achat

Vous avez choisi le bien à acheter en vefa, c’est un préalable. Cependant, vous devez garder à l’esprit que les paiements se feront pendant que les travaux de construction sont encore en cours.

Vous gagnerez donc à évaluer en amont, votre capacité de paiement. Si elle n’est pas conforme aux exigences du contrat, vous aurez tout intérêt à ne pas vous engager. Une chose étant d’obtenir un prêt, l’autre chose est liée au délai d’entrée en possession de ces fonds. Cela étant, il est requis de bien étudier ces détails afin d’éviter toute mauvaise surprise. Pour aller loin, en votre qualité d’acquéreur, vous devez être en mesure de procéder à certains paiements sur fonds propres lorsque le crédit ne vous est pas encore octroyé.

Il ne faut pas non plus se voiler la face. Investir dans la vente en état futur d’achèvement, c’est opter pour un investissement à risques. Les mauvaises surprises liées par exemple au manque de conformité et aux malfaçons ne sont donc pas à exclure. Cela étant, il vaudrait mieux se préparer pour y faire face.

L’engagement pour l’achat

Vous vous engagez pour l’achat du bien lorsque vous signez le contrat de réservation. Néanmoins, vous disposez encore d’une période de rétractation après la signature de ce document. Puisqu’elle est soumise à certaines conditions spéciales, vous aurez tout intérêt à vous renseigner en amont sur vos droits et sur vos obligations avant tout.

En guise d’exemple, le montant maximal exigible pour le dépôt de garantie à la signature du contrat préliminaire est de 5 %. Cependant, vous n’êtes pas tenu d’atteindre obligatoirement ce plafond. En effet, seulement 2 % sont exigibles si le délai d’attente fixé pour l’achèvement des tâches est compris en 1 et 2 ans. Connaître ces détails vous permettra de ne pas vous faire gruger. Plusieurs adresses existent en ligne pour vous fournir la documentation nécessaire sur le sujet. Vous gagnerez à vous y tenir.

De même, il est impératif qu’après votre engagement pour l’achat, vous suiviez l’évolution des tâches de construction. Mieux, il faudra aussi garder l’œil ouvert au moment de la remise des clés afin de faire des réclamations au besoin.

Se renseigner sur les garanties n’est pas non plus, inutile. Par exemple, en cas d’apparition de défauts durant la première année d’utilisation du bien, la garantie de parfait achèvement pourra vous servir. La garantie biennale vous protège quant à elle en cas de défectuosité de l’équipement hors gros œuvre. Lorsque le lieu devient impropre à l’habitation ou si sa solidité est remise en cause, c’est la garantie décennale qui vous protège.

Au besoin, faites-vous assister de votre propre notaire durant tout le processus d’achat et même après. Il saura mieux vous orienter sur les dispositions légales qui s’imposent. Vos avocats aussi seront importants pour la cause.

Comment vendre en vefa ?

L’organisation d’une vente en vefa se fait suivant une certaine méthodologie. Ainsi, plusieurs étapes doivent être suivies pour une meilleure cession. On compte en premier lieu, la signature du contrat préliminaire qui précède la recherche de financement. La signature de l’acte authentique chez le notaire et le paiement échelonné du bien, par appels de fonds sont les étapes qui suivent. La prise de possession de l’habitation sera l’étape finale de la cession.

Le contrat de réservation

Signer un contrat de réservation, c’est le premier pas à poser pour la cession d’un bien immobilier neuf. Il porte également le nom de contrat préliminaire ou avant contrat. En effet, la réservation permet à l’acquéreur d’avoir une assurance pour l’achat du bien. Il le garantit de sorte que le vendeur ne puisse plus le céder à un autre demandeur. Il s’engage de ce fait, dans le processus d’achat.

Les mentions obligatoires du contrat de réservation

Pour être digne de foi, le contrat préliminaire doit porter certaines mentions obligatoires. Entre autres, il doit y figurer :

  • des informations précises sur la localisation géographique du bien immobilier,
  • la présence ou non des pièces de dépendances dans la résidence,
  • le jour prévu pour la signature du contrat final,
  • la surface totale et le nombre de pièces du bien,
  • le jour prévu pour la livraison du bien,
  • les caractéristiques principales du bien,
  • le descriptif des équipements installés,
  • le descriptif des éléments collectifs,
  • le montant prévu pour la cession.

Outre ces mentions, il est important que l’avant-contrat soit signé et remplit par l’acquéreur en deux exemplaires, l’un pour le propriétaire et le second qu’il devra garder. Après validation du document par le promoteur, un exemplaire est envoyé à l’acquéreur. L’envoi doit idéalement se faire par courrier recommandé avec accusé de réception.

L’exigence d’un dépôt de garantie

À la signature du contrat préliminaire de la vefa, le constructeur exige un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme représentant au maximum, les 5 % de la valeur exigible pour le bien en vente. L’argent doit être déposé sur un compte séquestre. Il doit porter le nom de l’acheteur et être domicilié chez un notaire. À défaut d’un office notarial, la domiciliation du compte séquestre dans une banque peut aussi être admise. Ce compte devra en outre rester bloqué jusqu’à ce que le contrat de cession final soit signé en présence d’un notaire.

Les conditions suspensives du contrat

La réservation est une étape, la première pour le processus de cession en vefa. Toutefois, elle ne donne pas une garantie irrévocable. À cet effet, il est important de prendre en compte, les conditions suspensives du document. Il en existe deux.

La première de nullité offre la possibilité à l’acheteur d’annuler sa réservation dans l’intervalle des 7 jours qui suivent la signature du contrat. La procédure est simple. Elle consiste à envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception portant mention de la décision. Aucune explication n’est exigible et le dépôt de garantie est retourné en intégralité.

La seconde condition de nullité est valable lorsque le délai des 7 jours de réflexion est passé. À partir de ce moment, l’acheteur s’engage tacitement et de façon formelle pour l’acquisition du bien. C’est la condition suspensive après cette période qui définit la deuxième étape de la vente en vefa.

La recherche de financement

La recherche de financement est la deuxième étape d’une vente en vefa. L’acquéreur a l’obligation de trouver un financement pour conclure son achat et ce, dans les 15 jours qui suivent son engagement formel dans le processus d’acquisition. Si les démarches qu’il mène pour obtenir le financement n’aboutissent pas dans le délai requis, le contrat préliminaire sera purement et simplement annulé. Le dépôt de garantie lui sera de même retourné.

Par ailleurs, si le financement est obtenu, l’acheteur reçoit une offre de préfinancement éditée par l’organisme prêteur. Ce nouveau document doit être étudié par le souscripteur dans un délai de 10 jours avant d’être retourné à l’organisme de préfinancement. Ce dernier transmettra alors une copie de l’offre de prêt à l’office notarial ayant en charge, la rédaction du contrat de vente définitif.

L’acte authentique

Il s’agit ici du contrat de vente définitif. Il est authentifié par le notaire et confère à l’acheteur, le plein pouvoir sur le bien en vente. Il fait suite à la présentation de l’offre de prêt rédigé par l’organisme prêteur.

Le délai d’avant signature de l’acte authentique

Rédigé par le notaire, le contrat final doit être ensuite envoyé à l’acheteur pour lecture. Ce dernier a alors un délai d’un mois à compter de la date de la réception pour y porter des amendements. D’un autre côté, il est obligatoire que la rédaction du contrat définitif de vente en état futur d’achèvement se fasse dans le respect strict des conditions législatives afférentes à une telle vente.

Les mentions obligatoires de l’acte authentique

L’acte authentique de la vente en état futur d’achèvement doit obligatoirement faire mention des points suivants :

  • les pénalités qui peuvent frapper l’acquéreur en cas de retard de remboursement d’une échéance,
  • la description précise de la résidence et de sa superficie (sous réserve d’une tolérance de 5 %),
  • la description des garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et cachés,
  • les pénalités qui peuvent frapper le constructeur en cas de retard de livraison,
  • la description de la garantie d’achèvement due par le constructeur,
  • son prix ferme et définitif, avec les modalités de remboursement,
  • la localisation géographique du programme,
  • la date prévisionnelle de livraison du bien,
  • les conditions suspensives.

D’un autre côté, les plafonds légaux d’appels de fonds et le calendrier prévisionnel pour l’appel de fonds doivent aussi figurer dans ce document. Le calendrier doit être conçu de sorte que le premier appel de fonds soit versé à la signature de l’acte authentique. Il peut provenir d’une avance sur le crédit ou d’un apport personnel de l’acheteur.

Les appels de fonds

Par la signature de l’acte authentique, l’acheteur devient le propriétaire légal du bien. Il est de ce fait dans l’obligation de procéder à un paiement partiel du bien. Il pourra l’échelonner au fur et à mesure que la construction du bien immobilier évolue. Cela devra se faire dans un cadre bien réglementé par la loi. Dès que les fondations sont achevées, c’est 35 % du prix de la maison qui sera exigible. Lorsque le bien sera mis hors d’eau, l’appel de fonds passera à 70 % du prix de la maison puis à 95 % lorsque les tâches auront été bouclées. À la réception, le solde de 5 % restant sera versé. Il est tout de même possible que ce dernier appel de fonds soit consigné. C’est valable lorsque l’acquéreur conteste le travail ou quand il identifie une non-conformité avec l’accord préétabli.

La prise de possession du bien

C’est l’apothéose de la vente en état futur d’achèvement. La réception de la construction est dévolue au promoteur en présence de l’architecte. Il l’atteste par un procès-verbal de réception. L’acheteur prendra quant à lui, possession du bien tout en prenant soin de vérifier la conformité de tous les points présentés dans l’acte authentique. De même, il vérifiera l’absence de défauts éventuels sur la construction. Il pourra alors en dresser une liste et le notifier par courrier recommandé au promoteur dans l’intervalle d’un mois.

C’est à ce niveau que la consignation des 5 % du solde de l’appel de fonds est nécessaire. Le recours au notaire est aussi requis à ce niveau. Le versement du solde se fera alors après la réparation des défauts par le promoteur.

La maison en vefa

La vefa, vente en l’état futur d’achèvement d’un bien est un contrat qui vous permet de céder à un acheteur consentant, votre droit de propriété sur la construction. Les maisons soumises à cette transaction sont alors cédées sur proposition des promoteurs immobiliers.

Le principe

La construction du bien n’étant pas encore bouclée avant la signature du contrat vefa, elle peut démarrer plusieurs mois après l’acquisition du bien. Généralement, on compte entre 12 et 24 mois pour cette période d’attente entre l’acquisition et la livraison.

D’un autre côté, le bien peut aussi être mis en vente vefa bien qu’il soit à un niveau de construction avancé. Dans ce cas, le délai d’attente avant son achat est plus court. Il peut partir de quelques semaines à quelques mois après la réservation du bien.

L’autre détail à prendre en compte pour ce qui concerne le principe de la vefa, c’est que la vente est conclue en se basant sur son plan. Aussi, la vente est encadrée par un code juridique. Les dispositions juridiques prises permettent de mettre le souscripteur en confiance quant à la sécurisation de son investissement. Les risques restent pourtant présents quoi que l’on fasse.

Les avantages

Aussi bien pour le promoteur que pour l’acquéreur, la vefa a plusieurs avantages. En effet en sa qualité de maître d’ouvrage, le promoteur cède le bien avant sa construction. C’est pour lui, la garantie d’un retour sur investissement rapide. Pour les acheteurs, les avantages s’étendent sur plusieurs ordres.

L’acquisition d’un immobilier neuf régit par les normes en vigueur

La réglementation exige que le programme mis en vefa soit construit dans le respect strict des performances thermiques et des normes de construction en vigueur. Cela permet donc à l’acheteur de faire des économies sur sa consommation en énergie.

La possibilité de personnaliser le logement

Puisque la vefa se base sur le plan de construction, il est possible pour l’acheteur, de personnaliser le programme. Il peut alors consulter les conditions figurant dans les catalogues d’options pour faire les choix qui lui conviennent. De petits détails qui en rajoutent à l’esthétique de la construction peuvent être pris en compte aisément. On peut citer, la possibilité d’ajouter une cloison, de choisir la couleur du parquet, de mettre une douche en lieu et place d’une baignoire, de mettre une prise de courant ou autre.

La sécurisation du paiement

Le paiement en vefa étant échelonné sur la durée de la construction, cela présente un réel intérêt pour l’acquéreur. Ainsi, il court moins de risques d’investir dans le vide. Il lui suffit de s’en tenir au calendrier d’appels de fonds contenu dans l’acte authentique. Étant le nouveau propriétaire, le souscripteur ne fera ses paiements qu’en fonction de l’avancement des travaux prévu dans le document.

La possibilité de faire des économies sur l’investissement

Acheter un bien en vefa revient généralement moins cher que les autres formes d’achat immobilier. Pour exemple, les frais de notaire sont réduits. Ils représentent entre 2 et 4 % du montant total d’acquisition alors qu’il faut en débourser entre 7 et 8 % pour un immobilier ancien. De plus, plusieurs communes proposent une exonération de la part communale réservée à la taxe foncière pendant deux ans et ce, pour ce qui concerne les logements neufs. Mieux, pour certaines régions, la TVA de l’immobilier neuf est de 5,5 % contre 20 % pour l’ancien.

Toujours pour présenter les avantages économiques de la vefa, il faut dire que l’achat d’un bien immobilier neuf dispense le nouveau propriétaire de grandes réparations pendant un certain temps. Les charges de copropriété sont alors revues pour une diminution.

Les inconvénients

En dépit des nombreux avantages liés à la vefa, elle n’est pas exempte de points négatifs. En effet, pour le vendeur, il s’agit certes d’un moyen rapide de rentabiliser un investissement, mais cela reste faible. Comparativement à la location du bien qui rapporte sur le long terme, la vefa profite moins au promoteur. Il s’agit donc là, d’un manque à gagner pour ce dernier. Pour les investisseurs, il y a aussi quelques limites qu’il convient d’évoquer.

Le coût d’acquisition plus élevé

Il est vrai que sur le long terme, acheter une maison en vefa permettra au souscripteur de faire des économies sur sa consommation énergétique et sur les frais de travaux. Cependant, si l’on doit s’en tenir au court terme, cet investissement n’est pas le plus économique qui soit. Il revient en effet, un peu plus cher que l’acquisition d’un bien immobilier neuf dont la construction est achevée.

La flexibilité des délais de livraison

Il s’agit bien là, d’une limite de la vefa. Les délais de livraison sont très flexibles pour cette vente. Aussi, il n’est pas possible de prévoir avec exactitude la période à laquelle, l’on pourra commencer à jouir de son bien acquis. Pour ce qui concerne les dates prévisionnelles inscrites dans le contrat, c’est souvent le trimestre de livraison que l’on y met.

Vous pouvez cependant, compenser cette limite de la vefa avec la possibilité d’intégrer le bâtiment dès que vous entrez en possession des clefs. Des solutions existent en outre, pour réduire la durée du temps de livraison.

Vous en savez désormais assez sur la vente en état futur d’achèvement d’un édifice. En vous conformant aux exigences de cette transaction immobilière, vous pouvez vous engager dans cette vente soit en qualité d’acheteur ou de vendeur.

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