Quelle assurance emprunteur pour un achat en VEFA ?

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Quelles sont les spécificités d’un achat en VEFA ?

Une vente en état de futur achèvement est le fait d’acheter un bien immobilier qui n’est pas encore construit. L’achat se fait directement avec des promoteurs. C’est ce que l’on appelle un « achat sur plan ». Le projet immobilier acheté n’est donc, au moment de l’achat, qu’à l’état de maquette, puisque le bien n’existe pas encore.

La particularité de l’achat en VEFA vous permet de profiter d’un crédit immobilier plus souple, qui se divise en plusieurs tranches de remboursement en fonction de l’avancée des travaux. Ce qui permet au nouvel acquéreur de réduire temporairement le coût de ses mensualités, voire, dans certains cas, de différer le remboursement de son prêt.

Quels avantages offrent la vente en VEFA ?

L’achat en VEFA présente plusieurs avantages non négligeables, qui vous permettront de faire de réelles économies.

Allègement des frais de notaire

Un des avantages de la vente en VEFA, c’est tout d’abord la diminution des frais de notaire. Ils sont en effet divisés par deux par rapport à l’achat d’un bien immobilier ancien. Effectivement, avec ce type d’achat, vous bénéficiez des mêmes avantages que si vous achetiez un logement neuf.

Bénéficier d’une construction aux normes les plus récentes

Faire construire son logement, c’est aussi avoir la garantie que ce dernier respectera les dernières normes en vigueur, que ce soit en matière d’isolation ou d’économie d’énergie. Ce qui est un vrai plus si vous envisagez d’y vivre, mais aussi de quoi rendre votre bien plus attractif si vous le destinez à la location.

Profiter de la garantie dommages-ouvrage

En faisant construire votre habitation, vous bénéficierez de la garantie dommages-ouvrage pendant une durée de 10 ans suivant l’achèvement des travaux. Ainsi, tous les sinistres dont les causes pourraient être imputées à un vice de construction ou à une usure anormale des matériaux, seront pris en charge par cette assurance, qui se tournera ensuite vers le constructeur pour obtenir un remboursement des dégâts.

Les avantages fiscaux possibles

Certains avantages fiscaux directement liés à la vente immobilière en VEFA vous permettent de bénéficier :

• selon les régions, d’une exonération de la taxe foncière sur une durée de 2 ans.
• d’une déduction d’impôt du montant des intérêts de votre emprunt, dans le cas où vous destineriez votre bien au parc locatif.

Un déblocage des fonds par palier

Le paiement d’un achat immobilier en VEFA peut se faire en une seule fois, au moment de la remise des clés ou, comme c’est le cas plus fréquemment, grâce à un déblocage par paliers des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

Généralement, les paiements sont échelonnés de la façon suivante :

• 5 % du montant total du bien est payé au moment de la signature de l’acte de vente.
• 35 % du prix total sera ensuite payé lorsque les fondations de la maison seront terminées.
• 70 % de montant du logement seront ensuite versés, quand la maison sera mise hors d’eau. C’est-à-dire lorsque le logement peut résister aux intempéries et que sa toiture et ses murs sont entièrement construits.
• La totalité du prix de la maison est payée à l’achèvement des travaux.

Même si ce système a tendance à rallonger la durée de remboursement de votre crédit, et à vous rajouter des frais supplémentaires, appelés intérêts intercalaires, l’acquéreur est tout de même gagnant, car il bénéficie de mensualités moins élevées en débloquant des sommes moins importantes.

Possibilité de différer son prêt immobilier

D’autre part, certaines banques acceptent les prêts immobiliers différés, qui commencent à être remboursés, seulement quand vous emménagez dans le logement. De cette manière, vous n’aurez pas à payer à la fois les mensualités de votre prêt et un éventuel loyer, le temps que vos travaux soient terminés.

Quelles obligations en termes d’assurance pour un achat en VEFA ?

Lors d’un achat en VEFA, un certain nombre de règles est à respecter, comme l’obligation de souscrire à une assurance emprunteur, mais ce n’est pas l’unique obligation qui incombe à l’acquéreur.

Vérifier les garanties offertes par le constructeur

Pour avoir la garantie que vos travaux soient terminés, vérifiez bien que le constructeur qui prendra en charge votre chantier possède les garanties suivantes :

• La garantie financière de remboursement (GFR) ou la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) : cette couverture permet d’être couvert si les promoteurs ne sont plus en mesure de s’occuper des travaux de votre habitation.
• La garantie de parfait achèvement : elle oblige le constructeur à réparer les vices de construction remarqués durant la première année de construction.
• La garantie de bon fonctionnement : elle vous permet de bénéficier de réparations à la charge du constructeur pendant deux ans pour tous les éléments dissociables du logement qui seraient défectueux, comme la chaudière, les volets, etc.
• La garantie décennale : elle soumet durant 10 ans le constructeur, qui a mené à bien le chantier, de réparer les dommages altérant la solidité du logement (mur, façade, charpente, etc.).

Souscrire une assurance dommages-ouvrage

La souscription à cette garantie est obligatoire pour toute personne qui entreprend des travaux. Elle permet entre autres d’être indemnisé pour tous les dommages subis dès la livraison de votre logement, et qui seraient directement liés à la responsabilité du constructeur. L’avantage de cette garantie est qu’elle permet au propriétaire de percevoir rapidement une indemnisation, qui lui permettra de financer ses travaux de réparation.

D’autre part, dans le cas d’une VEFA, il peut être intéressant de souscrire une assurance habitation en construction (HEC) dès le commencement de vos travaux, afin d’être couvert en cas de dégradation ou de vol.

La souscription d’une assurance emprunteur

Rares sont les banques qui accepteront de contracter un crédit immobilier sans assurance. Sa souscription est donc obligatoire et doit correspondre aux exigences de votre organisme de prêt (garanties minimales, hauteur à laquelle le prêt doit être garanti, etc.).

Assurer son logement dès sa livraison

Enfin, une fois que vous avez récupéré les clés de votre habitation, il faudra penser à souscrire une assurance habitation multirisque, afin de protéger votre logement en cas de cambriolage, de catastrophes naturelles ou de dommages matériels divers, comme les dégâts des eaux ou les incendies.

À noter que si votre bien immobilier appartient à une copropriété, vous serez dans l’obligation de l’assurer avec une couverture minimale, comprenant au moins les risques locatifs en responsabilité civile.

Quelles garanties offre une assurance emprunteur dans le cadre d’un achat en VEFA ?

Les garanties d’une assurance emprunteur pour une VEFA sont généralement similaires à celles d’une assurance pour un emprunt classique. Elle comporte donc des garanties de base et des garanties facultatives.

La garantie décès

Cette garantie fait partie de la couverture de base. Elle prévoit, en cas de décès du souscripteur, le remboursement complet du capital dû à la banque (total de la somme empruntée et autres frais annexes, comme les intérêts intercalaires). Excepté, si l’origine du décès correspond à une clause d’exclusion du contrat, telle qu’un suicide qui aurait lieu lors de la première année de souscription ou la participation à une émeute.

La garantie PTIA

La garantie de perte totale et irréversible d’autonomie est également une garantie de base des assurances emprunteurs. Elle permet de rembourser les mensualités de votre crédit dans le cas d’une dépendance totale et irréversible de l’assuré.

La garantie ITT

Cette couverture permet d’accompagner l’acquéreur dans le paiement de son prêt en cas d’incapacité temporaire totale de travail. Cette protection vous couvre durant vos arrêts de travail dus à une maladie ou à un accident. Néanmoins, un délai de franchise de 15 jours à plusieurs mois doit souvent être respecté avant de pouvoir percevoir ces indemnités, qui sont limitées dans le temps et ne peuvent pas excéder 1 095 jours.

Des garanties en cas d’invalidité

Dans le cas où votre invalidité persiste au-delà du délai prévu par la garantie ITT, les garanties d’invalidité permanente partielle ou totale prennent le relai, si vous y avez souscrit, car il s’agit souvent de garanties optionnelles. Elles s’appliquent selon votre taux d’invalidité et les clauses d’exclusion comprises dans votre contrat.

La garantie perte d’emploi

Une indemnisation en cas de perte d’emploi peut également être souscrite, mais elle ne concerne que les salariés ayant un contrat CDI et étant licencié pour un motif économique.

Comment bien choisir son assurance emprunteur pour un achat en VEFA ?

Depuis septembre 2010, grâce à la loi Lagarde, le choix de son assurance emprunteur est libre. Vous n’êtes en effet pas obligé de souscrire l’assurance emprunteur de votre banque. Voici, quelques conseils pour faire le bon choix.

Le coût de votre prime d’assurance

La prime d’une assurance emprunteur représente un budget conséquent qui peut s’élever à environ 30 % de la somme totale empruntée. Son coût n’est donc pas négligeable. Il faut savoir que la banque qui vous proposera une offre de prêt vous invitera également à souscrire à son assurance.
Cependant, il faut savoir que le prix de ce type de couverture n’est généralement pas le plus attractif. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à comparer d’autres offres, et à élargir vos recherches en demandant des devis détaillés à d’autres assureurs indépendants.

L’étendue de vos garanties

Pour qu’un contrat d’assurance emprunteur soit accepté par votre organisme prêteur, il faut que celui-ci réponde aux exigences de la fiche standardisée d’information (FSI) que vous remettra votre banque. C’est pour cette raison que ce document est essentiel pour bien choisir votre assurance emprunteur. Il vous permettra effectivement de déterminer avec exactitude les garanties minimales que doit comporter votre contrat.

D’autre part, au moment de choisir votre assurance, soyez attentif au délai de carence et aux clauses d’exclusion de votre contrat, afin d’être sûr d’être couvert le plus tôt possible.

Assurance de groupe ou individuelle : laquelle choisir ?

L’assurance de groupe est la couverture que proposent habituellement les organismes bancaires. Ce type de couverture offre des garanties standards, qui peuvent être intéressantes si vous avez moins de 40 ans et que vous n’avez pas un profil à risque.

L’assurance individuelle, quant à elle, regroupe les assureurs proposant des contrats personnalisés et souvent plus flexibles, qui peuvent convenir à tout type de profils (personnes âgées de plus de 60 ans, état de santé précaire, etc.). Le choix entre une assurance individuelle ou de groupe dépendra donc de votre situation et de votre profil d’emprunteur.

Comparatif des meilleures assurances emprunteur pour un achat en VEFA

Voici un comparatif des meilleures assurances emprunteur du moment pour vous aider à choisir la compagnie d’assurance qui vous proposera une offre à un excellent rapport qualité-prix.

Generali

Generali France est une société d’assurance qui propose une assurance emprunteur sur-mesure. Ses offres sont personnalisées en fonction de votre profil et vous permettent de souscrire une couverture totalement adaptée à vos besoins.

L’assurance prêt immobilier Novità Emprunteur propose en effet une protection qui s’adapte à tous les types de prêt (achat en VEFA, déblocage par paliers successifs, prêt différé, etc.). Les garanties décès, PTIA et ITT sont bien sûr comprises dans la formule de Generali pour un panel de protection toujours plus étendu. De plus, des options spécifiques à l’ITT vous permettent d’être couvert en cas de pathologies dorsales ou psychiques.

Les prix

À titre indicatif, avec Generali France, une famille contractant un prêt immobilier de 250 000 € sur 15 ans devra payer 4 297 € de cotisations en assurance emprunteur. Ce qui correspond à une cotisation annuelle d’environ 197€.

Notre avis

Generali propose une assurance emprunteur à un bon rapport qualité-prix. La compagnie promet une économie possible jusqu’à 19 000 € et offre une réduction non négligeable de 25 % sur le coût de votre future assurance habitation. D’autre part, sa couverture d’emprunt est protectrice et surtout personnalisable. Ce qui permet de l’adapter à de nombreux profils (seniors, jeunes actifs, etc.).

Luko

Luko est une néo-assurance récente, créée en 2016. Cette assurance en ligne propose depuis peu une assurance emprunteur personnalisée, selon vos besoins. Les conditions de souscription sont flexibles, puisque vous pouvez y souscrire dès l’âge de 18 ans et jusqu’à vos 70 ans ou 85 ans, en fonction de la couverture envisagée.

La protection proposée vous permet d’être couvert pour toutes les garanties obligatoires et englobe même les prêts immobiliers pouvant atteindre 5 millions d’euros.

Les prix

À titre d’exemple, si vous souscrivez à une assurance emprunteur avec Luko pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans avec un taux de 0,04 %, les cotisations à prévoir s’élèveront à environ 6,91 €/mois.

Notre avis

Luko propose une assurance emprunteur très flexible et dont la souscription peut être finalisée en seulement une dizaine de minutes en ligne. Les contrats d’assurance de Luko sont personnalisables et s’adaptent à tous les profils d’emprunteurs pour une couverture 100 % conforme aux exigences de votre banque.

Allianz

Allianz est une compagnie proposant de nombreux produits d’assurance (habitation, auto, prévoyance, etc.). C’est donc sans surprise que cette société de longue date propose une assurance emprunteur à la carte, qui répondra sans aucun doute à vos attentes.

L’assurance prêt d’Allianz propose deux types de couverture :

• une formule comprenant les garanties indispensables (décès et PTIA),
• une formule enrichie par des garanties complémentaires (ITT, invalidités, perte d’emploi, aides à domicile, accompagnement des proches en cas de décès, aide au retour à l’emploi, etc.).

Les prix

L’assureur garantit une économie moyenne de 15 000 € sur ses concurrents. Faites vite un devis personnalisé en ligne ou en contactant un conseiller.

Notre avis

Allianz propose une formule d’assurance emprunteur qui s’adapte totalement à votre profil. La souscription est sans frais de dossier. Autre point fort de l’assureur, vous pouvez bénéficier d’une remise de 10 % si vous empruntez avec un co-emprunteur. D’autre part, cet assureur propose les délais de franchise les plus courts du marché. Ce qui lui permet de proposer une couverture avec un rapport qualité-prix très compétitif.

Acheel

Acheel est une compagnie d’assurance qui a été créée en 2020, mais ce n’est que depuis octobre 2023 qu’elle propose une assurance emprunteur. En effet, c’est à cette date qu’Acheel a décidé d’étendre ses services en s’associant avec Digital Insure.

Grâce à ce partenariat fructueux, Acheel propose à ses assurés des taux très intéressants et un service en ligne optimisé avec une souscription ultra-rapide. De plus, Acheel s’occupe aussi de la résiliation de votre ancien contrat d’assurance, dans le cas où vous aurez commencé à assurer votre prêt avec un autre assureur.

Les prix

Les tarifs personnalisés d’Acheel sont disponibles grâce à une estimation en ligne qu’il est possible de réaliser sans engagement sur le site de l’assureur.

Notre avis

L’assurance emprunteur d’Acheel est une couverture très récente de cette compagnie. Il est donc difficile de donner un avis probant sur cette formule. Toutefois, il semble qu’elle propose des solutions véritablement personnalisées en fonction de l’emprunt envisagé. Seul point négatif, Acheel n’assure pas tous les types de prêts. En effet, cette compagnie prévoit des exclusions qui peuvent limiter la couverture souscrite.

Classement des assurances emprunteur pour un achat en VEFA

Quel est le prix d’une assurance emprunteur pour un achat en VEFA ?

Les tarifs d’une assurance emprunteur fluctuent en fonction de plusieurs critères liés à la fois à l’acheteur, mais aussi aux caractéristiques du logement et du prêt contracté.

Les facteurs qui font varier le prix d’une assurance emprunteur en VEFA

Plusieurs éléments indispensables sont à prendre en considération pour le calcul de votre prime d’assurance emprunteur.

Votre profil emprunteur

Votre situation professionnelle, votre âge, vos activités sportives ou encore votre état de santé, sont autant de paramètres qui rentreront en ligne de compte pour calculer votre niveau de risque. Il est évident que plus celui-ci est élevé, plus le montant de vos cotisations augmentera.

À savoir, la convention AERAS permet aux personnes atteintes d’une maladie grave ou d’un cancer de bénéficier d’un plafonnement de leur prime d’assurance, s’ils ne contractent pas un emprunt de plus de 320 000 €.

Le niveau de garantie souscrit

Comme pour de nombreux contrats d’assurance, plus vous souscrirez à un contrat offrant un niveau de protection élevé, plus ce dernier sera cher. Il faut savoir que selon l’organisme prêteur que vous aurez choisi, certaines garanties seront obligatoires.

Les éléments intrinsèques de votre prêt

Le montant total emprunté et la durée de remboursement de votre prêt sont également déterminants dans le calcul de votre prime d’assurance. À noter que certains assureurs acceptent de réajuster vos cotisations en fonction du capital restant dû. Ce qui vous permet de réduire vos cotisations à mesure du remboursement de votre emprunt.

Les caractéristiques de votre achat immobilier en VEFA

Par ailleurs, la localisation de votre bien impactera le coût de votre prime d’assurance. En effet, certaines régions sont plus sujettes que d’autres aux intempéries et aux cambriolages. D’autre part, l’utilisation future de votre logement (résidence principale/secondaire ou logement destiné à la location) fera aussi fluctuer le prix de votre assurance. En effet, les logements locatifs et les résidences secondaires sont par exemple davantage à risque en ce qui concerne la dégradation des lieux.

Les taux moyens des assureurs selon l’âge de l’acquéreur

Comment payer moins cher son assurance emprunteur pour un achat en VEFA ?

Voici des conseils et astuces pour faire baisser le prix de votre assurance emprunteur.

Comparer les tarifs de différentes assurances emprunteur

Vu que l’acquéreur a le droit de choisir la compagnie d’assurance qu’il souhaite, tant que celle-ci respecte les exigences de la banque de prêt, n’hésitez pas à comparer toutes les offres présentes sur le marché. Pour être plus efficace dans vos recherches, servez-vous d’un comparateur de prix. Vous aurez ainsi une vue d’ensemble sur les tarifs moyens pratiqués par différentes compagnies selon les critères propres à votre situation.

Dans la mesure où il est possible de changer d’assureur à tout moment, pensez à comparer régulièrement les formules des assurances emprunteur, afin de vérifier que le tarif de votre assurance soit toujours compétitif.

Réduire l’étendue de sa protection

Certaines garanties comme la perte d’emploi ne sont que facultatives. Si votre banque ne l’exige pas, vous n’êtes pas obligé d’y souscrire et pourrez ainsi réduire le coût final de votre prime.

Ne pas emprunter seul

Le fait de co-emprunter avec son conjoint ou une autre personne vous permettra de répartir le remboursement de votre emprunt, et ainsi de réduire le taux de votre assurance, car la somme à rembourser sera partagée avec votre co-emprunteur.

Racheter une partie de son crédit

Si vous disposez d’un financement suffisant, vous pouvez envisager de racheter une partie de votre crédit. De cette manière, le capital dû sera réduit, ce qui diminuera automatiquement le montant de votre prime d’assurance.

Regrouper ses contrats d’assurance

Si vous êtes déjà adhérent d’une compagnie pour votre assurance habitation ou pour votre assurance auto, renseignez-vous auprès de votre assureur pour savoir s’il peut vous proposer une assurance emprunteur. Généralement, le fait de regrouper ses contrats dans une même compagnie peut vous donner la possibilité de profiter de ristournes avantageuses.

Privilégier les assureurs en ligne

Optez de préférence pour les compagnies digitales. Elles appliquent moins de frais superflus et vous permettent d’économiser sur votre budget assurance. De plus, leur gestion optimisée en ligne vous permet de gérer votre contrat 24 h/24, où que vous soyez.

Comment changer d’assurance emprunteur dans le cadre d’un achat en VEFA ?

Depuis 2022, la loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance emprunteur à tout moment. Vous avez donc la possibilité, même après la signature de l’acte de vente avec les promoteurs, de changer d’assurance prêt quand vous le souhaitez.

Pour acter votre résiliation, vous devrez, dans la majorité des cas, envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à la compagnie d’assurance qui gère votre assurance emprunteur actuelle.

Notre conseil

S’il s’agit d’un changement d’assurance, sachez que la majorité des assureurs vous proposeront de prendre en charge gratuitement l’ensemble de vos démarches pour mettre un terme au contrat de votre ancien assureur.

Notre avis sur l’assurance emprunteur pour un achat en VEFA

Notre conseil pour votre projet de financement d’un achat en VEFA est de choisir une assurance emprunteur flexible. En effet, le déblocage successif des fonds ou le remboursement différé du prêt ne doit pas être un obstacle pour votre futur assureur. Effectivement, ces deux particularités sont typiques du fonctionnement d’une vente en état de futur achèvement.

Autre conseil, le prix de votre assurance doit absolument rester compétitif, car un achat en VEFA implique souvent des frais supplémentaires comme les intérêts intercalaires. Il est donc important de bien comparer les offres, afin de choisir celle qui correspondra non seulement à votre profil d’assuré, mais aussi à votre budget et aux exigences de votre organisme prêteur.

À noter qu’il est indispensable de faire régulièrement un point sur l’attractivité de votre assurance emprunteur. En effet, la loi vous autorise à changer d’assureur sans préavis. Donc, comparez au moins une fois par an les tarifs d’autres compagnies pour avoir la garantie que votre offre propose toujours un rapport qualité-prix avantageux.