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Conseils-Maisons.fr, 2020

Comment vendre en VEFA ?

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La VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement) consiste en une opération de vente d’un immobilier dont l’existence n’est pas encore effective. De cette solution ressort alors un contrat de vente entre le promoteur (vendeur) et l’acheteur.
Comme toute vente immobilière, la vente en VEFA doit suivre un processus fiable et confiant entre les deux parties. En effet, il s’agit d’un contrat signé en présence d’un notaire qui garantit avant tout la publicité foncière par divulgation de l’acte de vente auprès du Service des hypothèques.
Si le procédé de vente en VEFA reste totalement sécurisé par les différents règlements auquel il est soumis, plusieurs formalités le conditionnent. Nous vous faisons le point à travers ce contenu.

Le contrat de réservation d’une VEFA : qu’est-ce que c’est ?

Avant d’officialiser la signature d’une VEFA, les deux parties sont appelées à signer un contrat préliminaire : il s’agit du contrat de reservation. L’objectif de ce dernier est de réserver le bien immobilier dans l’espoir qu’il soit finalement bâti. Le contrat de réservation renferme plusieurs clauses dont :

  • les normes techniques,
  • la surface de l’habitation,
  • la définition du prix prévisionnel,
  • la date de conclusion de la vente définitive.
  • les équipements et pièces nécessaires (dont l’achat tiendra compte des taxes comme la TVA).

En dehors de ces éléments, le contrat doit également mettre l’accent sur la date de livraison du bien, les conditions de renonciation du projet par le promoteur de même que les conditions d’existence de pénalité.

Il faut noter que la mise en place d’un contrat de réservation doit être appuyée par le paiement d’un dépôt de garantie par le vendeur. La somme à verser dans ce cas est fonction de la valeur prévisionnelle du bien. Dans les normes, elle doit être de 5 % au maximum du montant d’acquisition si la signature du contrat définitif de la VEFA devait se faire dans l’année. Au cas où l’officialisation de ce contrat serait projetée dans 2 ans, ce taux chute jusqu’à 2 %, mais au-delà de cette période, aucune exigence de versement de garantie n’est envisagée par les règlements.

Comment fonctionne la vente en VEFA ?

Pour céder votre logement sur plan, il est essentiel de se conformer à des règles tout en suivant des étapes clés.

Quels documents devront signer les deux parties lors de la vente en VEFA ?

Une fois les conditions de vente établies et consenties par les parties, il ne reste qu’à signer le compromis de vente. Cette signature fait partie des premières étapes de réalisation de votre projet de vente d’immobilier. Il s’agit d’un contrat préparatoire de l’acte authentique de vente liant réciproquement l’acquéreur et le vendeur. Si le compromis demeure facultatif, il engage réciproquement les deux parties contractantes. Cependant, il sera accordé un délai de 10 jours à l’acquéreur pour une éventuelle rétraction.

Précisons qu’à travers ce document le vendeur est tenu de respecter rigoureusement les conditions qui y sont établies notamment la définition du prix, les conditions de suspension. Ainsi, l’acheteur devra s’approprier la future construction suivant les contraintes établies.

Contrairement, à une promesse de vente non seulement, le vendeur sera engagé dans les dispositions établies, mais aussi l’acheteur.

Vente en VEFA : Quel est le processus ?

Vendre ou revendre sur plan est un investissement qui se résume à des étapes importantes dont la signature du contrat de réservation, la signature en présence du notaire et la livraison du bien immobilier.

Une fois que le vendeur décide de céder son bien, l’étape suivante consiste à faire le choix avec précision du terrain avant d’éditer sa documentation commerciale. L’immeuble ou la maison peut être alors commercialisé à un prix bien défini.

Tout acquéreur intéressé par l’offre pourra alors procéder à la signature d’un contrat de réservation préalable à la vente proprement dite. Comme nous l’avons notifié plus haut, ce contrat présente des conditions et informations précieuses dont le respect se révèle impératif.

Le contrat de réservation est semblable à la promesse de vente naissant lors de l’achat d’un bien. Les clauses renferment donc les modalités suspensives de demande d’un prêt en particulier.

La signature du contrat de vente proprement dit se tiendra impérativement devant le notaire. Cette signature lie définitivement le promoteur et l’acquéreur qui se trouveront dans l’obligation de respecter les différentes conditions établies. À la fin de la construction, il reviendra au vendeur de remettre les clés et la prise en compte des garanties s’en suit : la garantie de bon achèvement, la garantie décanale et la garantie biennale de fonctionnement.

Si le promoteur se sent désormais prêt à céder définitivement son bien, il devra encore résoudre d’autres problèmes notamment celui de l’application des garanties à verser par les entreprises de fourniture des services de construction.

D’après la décision du législateur, les intérêts de l’acquéreur se trouvent privilégiés, car le vendeur ne pourra réclamer le paiement de sa créance que progressivement à travers des appels de fonds. La somme d’argent à verser serait donc adaptée à chaque niveau d’avancement du chantier. Le promoteur se trouve ainsi dans l’obligation de gérer son compte avec attention et soin.

L’investissement dans la revente ou la vente sur plan reste de ce fait une procédure complexe nécessitant des compétences financières, techniques de même que des prises de risques. Mais attention, il est crucial d’apprécier ces derniers et les contrôler avant le démarrage même de votre projet de cession.

Quelle protection pour l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux ?

D’après les dispositions de la loi, le promoteur se trouve dans l’obligation de mettre à disposition de son cocontractant une garantie d’achèvement de la résidence ou une garantie de remboursement de la somme d’argent payée par ce dernier si les finitions se révélaient incomplètes.

La garantie financière d’achèvement

En cas de défaut financier du promoteur se traduisant par un manque de fonds nécessaire à l’achèvement du bien, le cessionnaire peut mettre à profit, une garantie financière d’achèvement. Une fois la garantie fournie par le cédant, l’acheteur est confiant que les travaux aboutiront jusqu’à livraison et dans les conditions requises. Ladite garantie est émise par des organismes financiers, dont la banque, un assureur, une société de caution mutuelle qui s’engage à mettre à disposition des fonds nécessaires à la finition du bien si le vendeur n’y parvenait pas.

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est semblable au cautionnement fourni par une structure financière. Il s’agit d’un engagement solidaire au cours duquel le prix de vente par l’acheteur lui sera versé en cas de défaut d’achèvement. En retour, l’acquéreur ne pourra exiger l’achèvement des travaux ou encore la livraison du logement.

Quelles sont les différentes exigences liées au VEFA

Afin de parfaire l’opération de Vente en l’état Futur d’Achèvement, les deux parties sont tenues de se conformer à certaines contraintes bien définies par la loi.

Quand devient-on propriétaire après une vente en VEFA ?

L’acheteur acquiert le titre de propriétaire dès la signature du contrat, car le promoteur lui cède ses droits sur le sol à cet instant même. Ainsi, au fur et à mesure que les constructions évoluent sur le sol, l’acquéreur en devient progressivement propriétaire jusqu’à la détention totale à la livraison du bien.

Quelles sont les conditions de paiement d’une cession en VEFA ?

Le paiement d’une VEFA s’effectue suivant l’évolution de la construction. Dès l’achèvement des fondations, l’acquéreur devra régler 35 % de la valeur du bien et 20 % s’il s’agit d’une maison. Lorsque la construction est hors d’eau, celui-ci devra acquitter 70 % du montant pour les immeubles et 45 % pour les maisons. À la date de livraison du bien, le montant maximal à devoir devra s’élever à 5 % de la valeur du bien (15 % lorsqu’il s’agit d’une maison).

Quelles sont les conditions de livraison du logement ?

La livraison est l’acte par lequel les clés d’accès à l’appartement vendu pourront être livrées à l’acquéreur. Mais avant cette opération, il serait nécessaire d’effectuer une visite minutieuse de l’ensemble du bien et de faire le point par écrit des différentes finitions non effectives. Aussi, serait-il utile d’intégrer les éventuels défauts de conformité et les vices liés à la construction. En cas d’omission de certaines anomalies par l’acquéreur, celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour les communiquer au promoteur, et ce par une lettre recommandée.

Il est précieux de comprendre la différence entre la livraison et la réception des travaux. En réalité, cette dernière se fait avant même la livraison. Ayant lieu entre les entrepreneurs et le vendeur, il s’agit d’une opération très cruciale, car les garanties légales commencent à la suite du procès-verbal de réception. Dans le même temps, la réclamation d’une copie du document se révélerait très bénéfique pour l’acquéreur, ce qui lui permettra de se renseigner sur les diverses réserves émises par le vendeur au cours de la réception.

L’acquéreur pourra-t-il revenir sur son engagement ?

Après la signature du contrat de réservation, l’acheteur se prépare à conclure l’opération de vente de manière définitive. Cependant, le réservataire a la possibilité de revenir sur son engagement et de retirer son dépôt de garantie dans diverses circonstances.

D’abord, l’acheteur dispose d’un délai de rétraction de 10 jours au cours duquel il peut se permettre de revenir sur sa décision sans avoir à fournir un quelconque motif. Dans cette optique, il pourra reprendre ses fonds sans indemnité ni retenue en 21 jours au plus tard à partir du lendemain du jour de la rétraction.

Par ailleurs, si le recours à un prêt se révélait indispensable, le contrat est signé sous la condition suspensive de l’octroi du crédit. En cas de refus par la banque, le contrat se révèle non valable et le réservataire reprend son dépôt de garantie.

Dans une autre hypothèse, le promoteur pourrait abandonner les travaux pour certaines raisons (obstacles administratifs, insuffisance du nombre de réservations et autres).

En outre, si le contrat de VEFA s’avère non concluant dans le délai pour faute du vendeur, l’acheteur se trouve parfaitement dans le droit de déclencher le processus de remboursement de son dépôt de garantie.

Aussi, le cessionnaire peut annuler l’achat tout en retirant son dépôt de garantie si le montant de la vente surpasse plus de 5 % de la valeur prévisionnelle.

Les règlements autorisent également l’acquéreur à revenir sur sa décision d’achat lorsque certains équipements ou articles mentionnés dans le contrat de réservation n’ont pas fait objet de réalisation.

Enfin, l’acheteur peut renoncer à l’acquisition du bien lorsque les ouvrages estimés offrent une baisse de valeur supérieure à 10 %. Retenez que dans chacun des cas, la somme dépensée par l’acquéreur devra lui être restituée en trois mois au plus.

Quelles sont les conditions de paiement des frais de notaire ?

À la signature du contrat de vente sous la direction du notaire, l’acheteur devra verser certains frais contre les services rendus.

Quelle est la composition des frais de notaire ?

Les frais de notaires constituent majoritairement des taxes à payer au Trésor Public de même qu’aux collectivités locales. Il renferme de même des frais d’hypothèque et de publicité foncière. Par ailleurs, l’on pourrait vous réclamer une avance sur quelques dépenses : il s’agit du débours. Quant à la rémunération de l’étude, elle est désignée par « émoluments ».

Comment régler vos frais de notaire ?

Le versement des frais de notaire revient à l’acquéreur. Cependant, en s’engageant dans son projet d’achat, celui-ci reçoit auprès du notaire l’état des dépenses nécessaires dont le montant des taxes, les frais et émoluments. Si l’acquéreur ne règle qu’une partie de la valeur de l’appartement neuf, il est obligé de verser la totalité des frais de notaire le jour de la signature.

Vous êtes désormais outillé pour mener à bien la Vente en l’état Futur d’Achèvement d’un bien immobilier. Si vous désirez mettre votre bien en location, n’hésitez pas à consulter les dispositions de la loi Pinel afin de bénéficier des avantages de la défiscalisation.

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