Logo Conseils-Maisons.fr
Icône de menu hamburger
Conseils-Maisons.fr, 2020

Tout sur la vente en VEFA

  1. Vente en état futur d'achèvement >
  2. Vente en vefa
Banniere de la page

L’immobilier est un secteur dont l’appréhension est encore complexe. Véritable secteur d’activité à long terme, il voit des investissements plus ou moins risqués se faire. Le marché du bien neuf est de ceux qui accaparent une grande partie des investissements, surtout à cause de la fiabilité quasi totale qui y est dévolue. De nombreuses transactions sont faites tous les jours et parmi elles, la Vente en l’état Futur d’Achèvement (VEFA) est des plus sollicitées. Voici tout ce qu’il faut savoir sur cette transaction immobilière, qu’il s’agisse de sa définition ou encore des paramètres qui l’entourent.

Qu’est-ce que la VEFA ?

Mieux connue sous le terme de Vente en l’état futur d’Achèvement, la VEFA est l’une des nombreuses formes de transactions immobilières. Il s’agit en effet pour une personne d’acheter un bien immobilier qui n’existe pas encore ou qui est en plein processus de construction auprès de son propriétaire. On peut encore décrire cette transaction comme une réservation de bien neuf. Ce type de transaction peut porter sur tout type de biens immobiliers (appartement, bureaux ou maison).

Les modalités d’une vefa peuvent donner naissance à deux variantes de cette transaction qui ne sont pas si différentes l’une de l’autre. La première est l’achat sur le plan. Dans ce cas, l’acheteur devient le nouveau propriétaire dès le début de la construction et est amené à suivre le déroulement jusqu’à sa fin. Il pourra ainsi apporter des changements à sa guise et doit payer en plusieurs tranches correspondant à chaque étape de la construction.

Dans le second cas, la transmission de la propriété ne se fait qu’une fois le chantier terminé et le paiement sera fait, non pas à l’achèvement, mais à la livraison. Dans l’un ou l’autre des cas, la VEFA permet au nouvel acquisiteur de devenir le propriétaire en tout point, c’est-à-dire à la fois du sol et du produit fini. Il est donc propriétaire du logement.

Quelles sont les règles qui entourent la VEFA ?

La VEFA est une transaction réputée pour sa fiabilité et sa sureté. Cela s’explique par le fait que chaque étape de la vente se fait selon des lois établies. En effet, de nombreuses dispositions ont été pensées et mises en œuvre afin d’apporter des garanties aux deux parties. Elles concernent entre autres l’acquisition, la construction et la livraison.

Le contrat

Le contrat de VEFA est un accord de volonté par lequel une personne physique ou morale appelée « promoteur » s’engage à finaliser et à livrer un bien immobilier inexistant ou en cours de construction à une autre personne physique ou morale. Lorsqu’une réservation est faite avant l’achat, la personne est appelée « réservataire ». Ce dernier s’engage à payer au promoteur le prix exact correspondant à la valeur du sol, et du bien fini. Le caractère de « réservation » vient du fait que le bien n’ayant pas encore été construit, il constitue une promesse sur laquelle spécule l’acquisiteur. Il s’agit néanmoins d’un contrat translatif de propriété, au terme duquel, le promoteur n’a plus aucun droit sur le bien livré.

Les mentions

Le contrat de VEFA est un document important qui comporte de nombreuses mentions qui feront office de critère de la légalité de ce document. Les mentions obligatoires d’un contrat VEFA sont :

  • les pièces d’identification complète du promoteur ou vendeur ;
  • les pièces d’identification complète du réservataire ou acquéreur ;
  • l’adresse complète du bien à vendre ;
  • les documents de copropriété ou de lotissement selon le cas ;
  • les documents d’assurance ;
  • le descriptif complet avec plan du bâtiment proposé ;
  • le point technique des travaux relatifs à la construction ;
  • le montant détaillé de la transaction ;
  • les conditions de paiement ;
  • les conditions de règlement de litige ;
  • et la date de livraison.

Toutes ces mentions doivent être explicitement mises par écrit et faire l’objet de discussions entre le vendeur et l’acheteur. Elles seront réparties en trois grands blocs constituant les titres. Dans le même sens, le contrat doit être rédigé et signé en exemplaires selon les dispositions légales relatives. En cas de vente par échelonnement, le contrat devra aussi stipuler les différents échelonnements et délais relatifs.

La signature

Une fois les termes du contrat déterminé, il est important de passer à sa signature. La signature d’un contrat VEFA ne peut se faire avant la notification du projet de contrat de vente au futur acquéreur. Dans ce sens, le vendeur est tenu de prévenir l’autre partie au moins un mois avant la signature de l’acte de vente. La notification doit être faite au réservataire par le biais d’un notaire. Elle peut être en main propre ou alors par courrier. Dans ce dernier cas, il sera question d’un document avec accusé de réception. Après réception, le réservataire réétudie les termes du contrat et donne son approbation pour la signature.

La signature du contrat VEFA doit être faite devant un notaire. Cette procédure lui donne le caractère d’acte authentique et le notaire fait office d’autorité probante et garante de la légalité du document. Il ne faut donc jamais signer un contrat de VEFA sous seing privé. Cela peut être à la fois risqué pour l’une ou l’autre des parties, mais aussi illégal. Une fois le contrat signé, le notaire devra assurer sa publicité foncière, c’est-à-dire porter à la connaissance de qui de droit la nouvelle propriété du bien immobilier, mais aussi du sol.

La rétractation

Il n’est pas rare que des personnes soient réticentes au dernier moment. Elles peuvent même se retrouver dans des circonstances ne leur permettant plus d’assurer l’une ou l’autre des obligations du contrat. Il existe donc la possibilité de se rétracter dans le cadre d’un contrat VEFA. Cela ne peut toutefois arriver que dans le cas d’une vente sans aucune réservation préalable.

Dans ce cas, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours à partir du lendemain de la transmission de l’acte de vente. Le vendeur doit impérativement être informé de cette rétractation dans le délai suscité. Cette rétractation se fait sous la forme d’une lettre recommandée qui sera suivie d’un accusé de réception. Ce document signifie une renonciation totale aux prétentions du rétracté relatives au bien.

Les obligations

La VEFA est une transaction régie par de nombreuses lois. C’est d’ailleurs la raison principale pour laquelle les personnes à la recherche d’un bien immobilier neuf se tournent facilement vers ce type de contrat. Comme tout accord de volonté, il fait naître des obligations au niveau de chacune des parties. Ces obligations peuvent porter sur la gestion du bien avant et pendant la construction, mais aussi sur les modalités de la transaction financière. Enfin, les obligations qui découlent d’un contrat de VEFA peuvent porter sur le caractère définitif de la propriété et la qualité de bien livré.

Les obligations du vendeur ou promoteur

Le promoteur est celui qui est en charge de la gestion du bien, du contrat, mais aussi de la livraison. Il est le propriétaire « précédent » de l’immeuble et dans ce sens se, il porte garant de la bonne conduite de toutes les démarches de la transmission de la propriété. La première obligation faite au promoteur est liée à la notification de l’acte de vente au réservataire et les conditions de cette obligation sont mentionnées.

Concernant le bien, le vendeur est tenu de s’assurer de la bonne qualité du sol sur lequel doit être conçu le bâtiment à livrer. Dans ce sens, il se doit d’effectuer toutes les études et tous les travaux visant à corriger les imperfections liées au sol dont il transmet la propriété. En cas de négligence non signalée et constatée après la vente, la loi accorde au nouveau propriétaire d’engager des poursuites à l’encontre du promoteur.

Ces poursuites sont encore plus solides si la négligence a conduit à des dommages, réversibles ou non. Cette obligation est aussi liée aux documents d’assurance. Dans ce sens, le promoteur est tenu de mettre le bien dans les normes prévues par le code. Les documents d’assurance seront d’ailleurs annexés au contrat de vente.

Ensuite, le constructeur est tenu de garantir la bonne marche des travaux ainsi que la transparence dans les transactions effectuées. En effet, il n’est pas permis au promoteur d’abandonner les travaux en cours de route ou encore de mentir sur la qualité de l’ouvrage, mais aussi du matériel utilisé. Dans ce sens, dois être livré en bon état et répondre aux diverses normes en matière de logement.

Pour une habitation par exemple, il faudra s’assurer que l’installation électrique corresponde réellement à la norme en vigueur. Il faut aussi noter que le promoteur est tenu de respecter les délais de livraison. Qu’ils soient échelonnés ou en bloc, ces délais doivent être suivis au risque de voir appliquer des frais en dédommagement ou des poursuites.

Enfin, la réservation faite par le futur acquéreur de tout ou partie du bâtiment en construction constitue une source d’obligation pour le réservant. Dans ce sens et à moins qu’il ne soit question d’une rétractation, le réservant à l’obligation de maintenir le réservataire comme seul « propriétaire », comme pour les maisons. Il est donc formellement interdit au réservant de contracter plusieurs réservations pour le même bâtiment ou la même portion de bâtiment.

Les obligations de l’acquéreur

Il faut savoir que la personne qui fait une réservation sur tout ou partie d’un bâtiment dans une VEFA n’est pas propriétaire tant qu’elle ne signe pas l’acte de vente. Dans ce cas, elle dispose de nombreux droits sur le bien ainsi que de la garantie de sa conservation. Toutefois, le réservataire, surtout s’il reste propriétaire à des obligations envers le promoteur. Ces obligations sont garantes de la légalité et de la réalité de la transaction.

La première obligation de l’acquéreur est de notifier son intention de se lier par une VEFA. Elle doit être claire et précise, sans vice ni contrainte afin de ne pas annuler le possible contrat. Ensuite, l’acquéreur doit expressément valider les termes de l’accord en signant devant un notaire. Dans le cas d’une rétractation, il doit faire une notification dans les délais et selon la procédure suscitée.

Enfin, l’acquéreur est tenu de verser tous les sommes dus. Qu’il s’agisse d’une vente classique ou d’une vente avec cession des fonds au moment de la livraison, les délais doivent être respectés sauf en cas de force majeure ou d’évènements indépendants de sa volonté.

Quel est le coût de la VEFA ?

Comme toute transaction, la VEFA suppose une contrepartie monétaire. Les différents frais engagés par la construction, mais aussi le coût de la transaction générale et la conclusion du contrat doivent être payés. Selon la dépense, ils peuvent être payés par les deux parties ou par l’acquéreur seul. À ces frais peut s’ajouter la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA) dont les modalités sont différentes.

Il faut rappeler que le prix total peut être payé soit par un dépot graduel sur un compte qui sera mis à la disposition du promoteur à la livraison, soit par échelonnement. Concernant l’échelonnement, il peut se faire ainsi :

  • 0-35 % : fondations ;
  • 36-70 % : sorties d’eau ;
  • 71-90 % : fin des travaux.
  • le reste à la livraison.

Ces modalités de paiement ne prennent pas en compte la part du notaire qui pour la consultation et la publicité foncière se verra octroyer un pourcentage du prix du bien immobilier. Il en est de même pour la TVA qui se situe entre 5,5 à 20 % du prix du bien. Il faut noter qu’il est possible de bénéficier d’un prêt spécifique pour assurer l’achat d’un VEFA.

Il convient de dire que la VEFA est une transaction immobilière avantageuse. Elle garantit à l’acquéreur de bénéficier d’un bien neuf et aux normes dans les meilleurs délais. En dépit de son coût et des quelques risques, la vefa est une transaction conseillée

Conseils-Maisons.fr, 2020