Que comprendre par vente en état futur d’achèvement ?
Avant aborder les aspects pratiques de la VEFA, il convient de faire un rappel sur ce que signifie concrètement ce thème. Ensuite, il serait judicieux de faire un tour d’horizon sur les principes qui régissent ces pratiques et la manière dont elle fonctionne.
Définition
La vente en état de futur achèvement (VEFA) encore appelée vente sur plan est une forme d’acquisition de bien immobilier. La particularité de ce type d’accord est que la vente s’effectue alors même que la construction du logement n’a pas encore commencé. Il peut aussi s’agir d’un chantier en cours d’achèvement ou d’un lotissement issu de la réforme en immobilier neuf. En général, les travaux d’édification commencent seulement une fois que le contrat de VEFA est négocié puis signé.
Cette entente est basée sur l’engagement du promoteur immobilier vis-à-vis de l’acquéreur. Ce dernier doit donc se fier aux dispositions légales qui entourent la vente sur plan. Il obtient donc à la fin, une réalisation et une livraison fidèle du bien dans les délais impartis. En contrepartie, le vendeur attend de lui un paiement échelonné à partir du moment où le choix de terrain et de construction est fait.
Principe et fonctionnement
Puisque vous n’achetez pas un bien dont la construction est achevée, vous effectuez une acquisition sur plan. Une fois que vous prenez la décision d’acheter du neuf en VEFA, il ne vous reste plus qu’à trouver le promoteur le mieux adapté à vos besoins pour entamer les démarches. Vous devrez faire un choix parmi les emplacements, les terrains et les styles de construction qu’il vous propose.
Afin de mieux protéger les parties intervenantes dans le processus de vente en état de futur achèvement, la loi a prévu quelques dispositions. Il s’agit des motions contenues dans la R261-25 et 26 du Code de la construction et de l’habitation ou de l’article 1601-3 du Code civil.
En outre, l’acheteur devient automatiquement le propriétaire au moment de la signature du contrat. Si la VEFA porte sur un terrain nu, les futurs ouvrages et améliorations lui appartiennent de facto. Le principe est le même lorsque la construction est déjà en cours. Sa principale responsabilité est de respecter le paiement des tranches du budget au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
À la livraison, vous devez vérifier minutieusement que vos directives ont bien été suivies avant d’accepter le logement. Dans l’optique d’un défaut de construction ou d’un non-respect des engagements, plusieurs recours vous sont possibles.
Quels sont les avantages d’acheter et vendre en VEFA ?
Les avantages de l’achat en VEFA sont innombrables. C’est un investissement qui se révèle très bénéfique sur plusieurs plans. C’est pour cette raison que le nombre d’acquéreurs qui opte pour ce mode d’achat neuf ne cesse de grimper.
Un logement personnalisable pour un meilleur confort
Le premier avantage de l’achat sur plan, c’est que vous pouvez faire construire un logement entièrement à votre goût. Cela reste quand même dans la limite des marges autorisées par la loi et par les conditions particulières du programme d’acquisition. La VEFA vous offre la possibilité de décider de l’organisation de l’habitation. Vous pouvez ainsi choisir d’ajouter ou non des cloisons, choisir les emplacements précis des placards, etc. Les décisions relatives à la finition comme la nature du revêtement du sol, la couleur du parquet et le mode d’installation des équipements sanitaires seront à votre goût.
Une acquisition économique sur plusieurs plans
La vente en état futur d’achèvement se révèle aussi économique pour l’acheteur parce qu’elle bénéficie de conditions fiscales très souples. En effet, si votre projet est d’acheter pour louer, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante. Avec ce programme, la défiscalisation peut atteindre 63 000 euros sur un investissement locatif de 9 à 12 ans.
L’autre aspect de la VEFA qui permet de faire baisser le solde global de l’acquisition, c’est la réduction dont bénéficient les frais de notaire. Le taux appliqué dans ce cadre pour ces frais est compris entre 2 et 3 %. Pour un autre type d’acquisition, ce taux peut atteindre les 8 % de la valeur de la transaction. Dans certaines régions, une énorme réduction de la TVA est aussi offerte. Vous pouvez profiter d’un taux de 5,5 % au lieu de 20 %.
Un paiement sécurisé et plus abordable
Avec les modalités de paiement en VEFA, l’acquéreur a l’assurance de payer la juste valeur du bien progressivement. En effet, il s’agit d’un paiement échelonné qui est directement lié à l’état d’avancement des travaux et selon un calendrier préétabli. À chaque étape, le promoteur doit justifier l’avancement effectif du chantier avant que les fonds ne soient réglés.
L’acheteur arrive alors à suivre à la lettre chaque étape de la construction. En plus de cette sécurité qu’offre le mode de paiement, il permet aussi à l’acheteur de mieux gérer son budget et de ne pas se retrouver face à un investissement au-dessus de ses moyens.
Un logement en phase avec les nouvelles normes
En France, la question de développement durable et le secteur de l’immobilier sont devenus indissociables. De nombreuses normes ne cessent de voir le jour pour réduire la consommation énergétique de tout appartement. Les nouveaux logements doivent désormais être conformes à la norme RT 2012.
Avec un achat en VEFA, vous vous assurez déjà de faire une acquisition conforme aux normes en vigueur. Plus besoin d’engager des travaux de renouvellement d’équipement après l’achat. De plus, ce choix vous sera encore profitable sur le long terme compte tenu de l’économie que vous réaliserez sur les factures énergétiques.
Une acquisition bien réglementée offrant beaucoup de garanties
L’acquisition d’une habitation en VEFA est très réglementée. Compte tenu de la nature de cette transaction, il fallait absolument protéger les consommateurs de probables défaillances du promoteur, de vices cachés ou de litiges avérés. Déjà, il y a une multitude de garanties obligatoires qui représente un gage de sécurité pour l’acheteur. On peut notamment citer la :
- garantie d’achèvement extrinsèque,
- garantie de parfait achèvement,
- garantie biennale de bon fonctionnement ainsi que
- garantie décennale.
Par ailleurs, l’acquéreur dispose de plusieurs clauses lui permettant de se rétracter dans un délai imparti après la signature du contrat de réservation.
Le contrat de réservation dans une acquisition en VEFA
Dans le processus d’acquisition immobilière en VEFA, la signature du contrat de réservation est une étape facultative, mais très conseillée. Ce contrat rend l’acte d’achat un peu plus formel et implique des obligations pour les deux parties. Il offre aussi une certaine garantie à l’acquéreur qui se réserve le droit de l’acquisition du futur logement.
Qu’est-ce que le contrat de réservation et à quoi sert-il ?
Encore appelé contrat préliminaire, le contrat de réservation est un acte par lequel l’acheteur réserve l’achat d’un logement en avance. Le promoteur retire logiquement l’offre pour qu’il ne soit plus accessible au public. Ce document permet aussi de définir les conditions de la vente depuis le début des travaux jusqu’à leur achèvement.
Même s’il n’est pas obligatoire en principe, le contrat préliminaire engendre des devoirs pour chacune des parties impliquées dans la transaction. Il doit donc être établi en deux exemplaires et doit contenir certaines mentions obligatoires. Il n’est pas nécessaire de passer par un notaire pour signer ce contrat, il peut se faire par un acte sous seing privé.
Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de réservation ?
Puisqu’il est destiné à définir les conditions de vente de votre future habitation, le contrat de réservation doit contenir des renseignements sur :
- le vendeur,
- l’acheter et
- l’immeuble.
Il doit mentionner également certaines informations obligatoires comme le prix de vente prévisionnel, l’échéance du processus et la mention de quelques conditions légales. Ces dernières concernent essentiellement les circonstances pouvant permettre au réservataire de renoncer à l’achat.
Dans les détails, il doit avoir l’adresse du logement futur, une description détaillée de celui-ci ainsi que les matériaux et équipements qui seront utilisés dans sa construction. Dans le contrat préliminaire, il doit aussi figurer les éventuels prêts obtenus par l’acheteur et les conditions pouvant amener à réviser le prix de vente prévisionnel, etc.
Signature et modalité de résiliation du contrat de réservation
La signature du contrat préliminaire implique un versement de dépôt de garantie pour l’acquéreur. Ce versement n’est pas obligatoire, mais il est exigé par le promoteur presque à chaque fois. Il peut représenter 5 % du prix de vente prévisionnel. Le contrat peut être signé chez le notaire, chez le promoteur ou sur un terrain neutre.
Autrefois encadré par la loi Hamon, le délai dont dispose l’acheteur pour renoncer à l’acquisition dépendait aussi du lieu de signature du contrat. En effet, lorsque le contrat est signé dans les locaux du promoteur, l’acheteur dispose de 14 jours pour faire machine arrière. Quand le contrat est signé chez un notaire ou ailleurs, le délai maximum accordé est de 7 jours.
Aujourd’hui, il y a eu de nouvelles réformes sur ce plan. En effet, avec l’article 210 de la loi « Macron », le délai universel est désormais de 10 jours. Il n’est pas nécessaire de justifier la décision de renonciation et cela n’implique également aucuns frais.
Les appels de fonds en VEFA
Étant donné que vous payez un bien qui n’existe pas encore, il est impensable et risqué de payer la totalité de son prix dès le début de l’opération. C’est pour cela que la réglementation en vigueur a mis en place un système de paiement échelonné. En même temps, ce système prend un caractère de garantie financière pour le promoteur. Cela l’assure de l’engagement effectif de l’acheteur et facilite aussi l’avancement du projet.
La planification du paiement progressif
Dès la signature du contrat préliminaire, un échéancier est établi et définit les différentes tranches de versement à effectuer par l’acquéreur. Ces paiements sont appelés appels de fonds et sont déterminés par l’état d’avancement de la construction. Les différents montants à verser sont encadrés par des dispositions légales. Elles définissent ainsi un pourcentage du prix total de la vente qui doit être déboursé de la manière suivante :
- 35 % à l’achèvement des fondations,
- 70 % à la pose de la toiture (mise hors d’eau),
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble et
- 100 % à la livraison si la construction est conforme au contrat.
En tant qu’acheteur, vous êtes tenu de constater l’avancement effectif des travaux avant d’effectuer les paiements.
L’acheteur doit-il solder ses paiements même en cas de défaillance du promoteur ?
Le dernier versement, soit les 5 % restant pour que le solde soit effectué suscite quelques questions en cas de retard de livraison. Si l’échéancier n’est pas respecté par le promoteur, l’acheteur doit quand même verser les fonds. Même lorsqu’il constate des malfaçons, la loi l’oblige toujours à verser les fonds et à réclamer ensuite une modification afin de rendre la construction conforme au contrat. C’est uniquement lorsque les défaillances du promoteur rendent le logement inhabitable que l’acheteur peut ne pas payer. Il peut aussi jouir de ce droit lorsque la non-conformité constatée concerne les plans de construction ou la notice descriptive du contrat.
Les frais de notaire en VEFA
Même dans le cadre de l’achat en VEFA, les frais de notaire comprennent une taxe liée à la publicité foncière ainsi que les taxes dues au trésor public et aux collectivités locales. Ils prennent aussi en compte les honoraires du notaire soumis à la TVA. Grâce à l’achat neuf et particulièrement au VEFA, il y a une énorme réduction sur l’ensemble des frais de notaire. Ils représentent 2 ou 3 % du montant total de la transaction et doivent être totalement versés par l’acheteur le jour de la signature du contrat définitif. L’officier de droit peut exiger une avance sur dépense encore appelée débours pour assurer l’étude notariale convenablement.
Depuis janvier 2021, l’État a prévu quatre tranches de calcul des honoraires du notaire relativement à la valeur du bien. Pour une acquisition de 0 à 6 500 euros, le taux applicable est de 3 870 %. De 6 500 à 17 000, vous payez 1 596 % du montant total. Jusqu’à 60 000 euros, le taux passe à 1 064 %. Au-delà de cette somme, il n’est que de 0,799 %.
La livraison et l’acte définitif de vente
La livraison n’est pas à confondre avec la réception des travaux par le promoteur lui-même. Ici, ce dernier constate d’abord la fin des travaux et récupère les clés chez les constructeurs. Ensuite, une fois que vous êtes en règle vis-à-vis du paiement des appels de fonds, vous procédez à la réception des clés de l’appartement. Il faudra alors visiter le logement et vérifier sa conformité avec les conditions établies par l’acte authentique. Malheureusement, il peut avoir retard de livraison ou non-conformité de la construction. Qu’est-ce qui est prévu dans ces cas de figure ?
Que se passe-t-il en cas de retard de livraison ?
Dans la pratique, l’échéance pour livrer une construction en VEFA n’est pas forcément une date précise. Il peut s’agir d’une période, un trimestre par exemple. Néanmoins, plusieurs raisons peuvent engendrer un retard dans la livraison. Dans ce cas, les motifs de retard valables sont déjà prévus par la réglementation.
Il peut être question d’intempéries ou autre anomalie, de grève ou de difficultés liées à l’obtention du permis de construire. Lorsqu’il y a retard, le promoteur doit apporter des justifications prouvant le motif de cette situation. S’il s’avère que la raison du retard n’engage pas sa responsabilité, cela peut lui permettre de ne pas payer des pénalités de retard.
Dans le cas où ces motifs ne sont pas justifiés, le promoteur doit payer les pénalités journalières dès que le retard excède les 30 jours. Le montant peut représenter selon l’usage une fraction de 1/3000 du prix de vente. C’est-à-dire que pour une transaction de 600 000 euros par exemple, il paye 200 euros pour chaque jour de retard.
Quels sont les cas de litiges et comment sont-ils gérés ?
Les litiges peuvent porter sur une annulation du projet, un retard de livraison, des malfaçons ou des défauts de conformité. Dans l’un ou l’autre de ces cas, l’acquéreur a le droit de réclamer une réparation du litige légitimement. Lorsqu’il s’agit d’un recours avant livraison du bien, l’acheteur peut demander un remboursement de l’acompte versé. Quand le promoteur ne s’acquitte pas de cette obligation, il peut être poursuivi devant un tribunal.
S’il s’agit de vices cachés, on parle alors d’un cas de dole qui peut conduire à une annulation immédiate du contrat. Si le litige porte sur des malfaçons ou des non-conformités, un procès-verbal signé doit être établi par les deux parties. Il doit mentionner tous les défauts constatés sur la construction.
Dans ces cas, le solde du prix de vente est systématiquement consigné. Après réception des clés, l’acquéreur dispose d’un mois pour déclarer les litiges et demander réparation. Il peut aussi faire recours à un tribunal pour demander l’annulation du contrat ou une réduction du prix.
La responsabilité du promoteur peut être difficile à prouver dans certains préjudices. C’est pour cela qu’il est recommandé de se faire accompagner par un conseiller juridique ou plus précisément un avocat pour ne pas se retrouver léser.
Voir aussi : les aides pour les primo-accédant en VEFA
