Les caractéristiques de la VEFA
Avant d’aborder l’aspect montage financier de l’achat en VEFA, il convient de décrire rapidement les particularités de ce type d’acquisition. La VEFA ou Vente en l’état futur d’achèvement consiste à acheter sur plan un logement à construire ou en cours de construction. Un contrat vous lie avec le promoteur lorsque vous achetez un appartement ou une maison sur plan, un document qui va garantir l’achèvement du programme immobilier pour lequel vous vous êtes engagé à acquérir un logement neuf, et ce, même en cas de défaillance du promoteur. Généralement, les travaux de construction commencent une fois qu’un nombre suffisant de logements a été réservé.
Comme pour toute transaction immobilière, le contrat de vente fait l’objet d’un acte authentique signé chez le notaire. Il est généralement précédé par la signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire, le seul avant-contrat de la vente en VEFA.
Le contrat de réservation en VEFA
Ce contrat préliminaire détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Il n’est pas obligatoire, mais permet de formaliser l’acte d’achat, tout en vous offrant la garantie que vous deviendrez bien le propriétaire du logement. Une fois signé ce document, le promoteur retire de la vente le logement réservé.
Le contrat de réservation contient toutes les informations relative à la vente, entre autres :
- le prix de vente prévisionnel du logement et les conditions de révision du prix
- la date à laquelle la vente pourra être conclue
- les délais d’exécution des travaux
- le ou les prêts obtenus
- les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement à l’achat
- les informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation.
Le contrat préliminaire doit contenir des mentions obligatoires en cas de travaux réservés par l’acquéreur. Vous pouvez en effet choisir de vous réserver l’exécution de tout ou partie des travaux dont la liste est fixée par un arrêté (par exemple installation des sanitaires de la cuisine et/ou de la salle de bain, revêtement du sol après isolation, décoration des murs). Une clause indique que vous acceptez la charge, les coûts et les responsabilités qui résultent de ces travaux.
Ce contrat implique le versement d’un dépôt de garantie qui représente 5% du prix de vente prévisionnel si la signature du contrat de vente intervient dans l’année suivant la signature du contrat préliminaire, et 2% si cette signature intervient entre un et deux ans après celle de l’avant-contrat. Le dépôt de garantie est généralement financé par l’apport personnel. Au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut être exigé.
Le contrat préliminaire peut être signé chez le notaire ou chez le promoteur. Vous disposez d’un délai légal de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat ou de sa remise en main propre.
L’acte de vente d’un logement en VEFA
S’ensuit le contrat notarié de vente en l’état futur d’achèvement qui reprend toutes les informations de l’avant-contrat. Si vous n’avez pas signé de contrat préliminaire, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur votre engagement d’acheter le bien immobilier.
Compte tenu de la particularité de l’immobilier en VEFA, le paiement s’effectue par palier, contrairement à l’acquisition dans l’ancien ou d’un logement neuf déjà achevé pour laquelle le financement est versé en une seule fois au vendeur par l’intermédiaire du notaire le jour de la signature de l’acte authentique.
Le contrat de vente en VEFA prévoit un échéancier qui suit l’avancement des travaux. Selon la réglementation, les montants maximum des versements ou appels de fonds sont les suivants :
- 35% du prix total lorsque les fondations sont achevées
- 70% du prix total à la mise hors d’eau (pose de la toiture)
- 95% du prix total à l’achèvement de l’immeuble
- 100% du prix total à la remise des clefs, dès lors que le logement est conforme au contrat.
Le logement acquis en VEFA n’étant pas achevé, le montage financier implique un processus différent dont voici le déroulement.
Le prêt pour une VEFA
Vous allez devoir convaincre une banque de financer l’achat de votre logement en VEFA, et pour asseoir la fiabilité de votre projet, vous pouvez vous appuyer sur le contrat préliminaire qui détaille les caractéristiques du programme et du logement, ainsi que les garanties du promoteur.
Votre statut d’emprunteur pour un achat en VEFA ne vous distingue pas des autres candidats au prêt immobilier : la banque applique les mêmes critères de solvabilité et va évaluer votre capacité d’emprunt sur la base de vos revenus, de vos charges, de l’état de vos comptes et de votre apport personnel.
Depuis janvier 2021, les autorités financières recommandent aux banques de respecter 3 critères d’octroi pour la distribution des prêts immobiliers aux particuliers :
- Le taux d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35% des revenus nets annuels.
- La durée de remboursement ne peut aller au-delà de 25 ans.
- Le montant de l’emprunt ne peut excéder 7 années de revenus.
Les banques peuvent s’affranchir à la marge de ces règles et accorder des crédits sur une durée de 27 ans (25 ans + 2 ans de différé d’amortissement) pour les achats dans le neuf quand la jouissance du bien ne coïncide pas avec le versement des fonds. La VEFA entre dans ce cas de figure.
Pour muscler votre dossier de financement, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier spécialisé qui saura mettre en avant les qualités de votre profil et solliciter la ou les banques les plus ouvertes à ce type de projet, afin d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt.
Une fois le crédit accordé et l’offre de prêt signée, vous transmettez à la banque l‘appel de fonds adressé par le promoteur à chaque étape de la construction. Elle se chargera de verser les fonds au promoteur.
Les aides à l’achat en VEFA
Votre acquisition en VEFA peut être éligible à l’un de ces deux dispositifs de soutien à l’immobilier :
- le PTZ ou Prêt à Taux Zéro si vous êtes primo-accédant de votre résidence principale : il permet de financer jusqu’à 40% de l’opération en zones A et B1, et jusqu’à 20% en zones B2 et C ; son montant dépend du nombre d’occupants du futur logement et de la zone concernée.
- le Pinel si vous êtes investisseur locatif : vous bénéficiez d’un avantage fiscal entre 12% et 21% du prix du logement (dans la limite de 300 000€) sous réserve de mettre le logement nu en location à titre de résidence principale sur une durée de 6 à 12 ans.
La condition suspensive d’obtention du prêt
Depuis 2011, les contrats de réservation en matière de vente d’immeubles à construire peuvent comporter une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Auparavant, cette clause ne pouvait s’appliquer qu’au contrat définitif, c’est-à-dire à l’acte authentique de vente. Vous pouvez donc, sans attendre l’acte authentique, savoir si votre acquisition peut être envisagée.
En cas de refus de la banque de vous accorder le financement, vous pouvez annuler la vente et récupérer votre dépôt de garantie, même après l’expiration du délai de rétractation. La condition suspensive relative à l’obtention du crédit est soumise à un délai de 45 jours, le temps pour vous de décrocher l’emprunt.
Pour être légale, cette clause doit comporter le montant que vous souhaitez emprunter, la durée de remboursement, ainsi que le taux d’intérêt maximum que vous acceptez. Comme indiqué plus haut, l’aide d’un notaire est recommandée pour la rédaction de l’avant-contrat qui comprend notamment l’inscription de cette clause suspensive.
Les options de remboursement du crédit en VEFA
Pour rembourser votre prêt immobilier en VEFA, vous avez 3 options :
- vous commencez à acquitter les mensualités dès la signature du contrat de vente ;
- vous payez des intérêts intercalaires pendant toute la phase de construction et vous remboursez le crédit à compter de la remise des clefs ;
- vous différez le remboursement des intérêts intercalaires qui seront alors ajoutés au montant initial emprunté. Une fois le bien achevé, vous les payez en même temps que l’amortissement du crédit.
La deuxième option qui consiste à payer les intérêts intercalaires dans l’intervalle et à différer l’amortissement à la remise des clefs est la plus courante. Si vous achetez votre résidence principale en VEFA, cela signifie que vous continuez à payer un loyer pour vous loger en attendant la remise de clefs du nouveau logement. La banque additionnera ces charges (intérêts intercalaires + loyers) pour calculer votre capacité d’endettement.
Attention aux intérêts intercalaires
Le paiement de l’acquisition en VEFA se fait par palier : au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le promoteur fait un appel de fonds auprès de la banque qui débloque les sommes de manière progressive en pourcentage du prix de vente. Ce mode de déblocage graduel permet d’éviter de se retrouver à payer simultanément le loyer et les mensualités du crédit.
L’établissement de crédit effectue ainsi le financement anticipé d’un bien qui n’est pas achevé, et pour rémunérer ce service, il vous fait payer des frais supplémentaires, les intérêts intercalaires.
Au premier appel de fonds, le montant des intérêts intercalaires est calculé sur la base du montant débloqué auquel est appliqué le taux d’emprunt négocié. Au deuxième appel de fonds, les intérêts intercalaires sont assis sur l’addition des deux appels de fonds et ainsi de suite à chaque déblocage. Alors que les fonds versés par la banque au promoteur s’additionnent, les intérêts intercalaires se cumulent.
Le paiement des intérêts intercalaires est inévitable. La banque ne renonce pas à cette somme qui rémunère sa prise de risque, mais elle peut toutefois accepter de reporter ce paiement à la remise des clefs comme indiqué plus haut. Ce report vous permet de n’avoir aucune dépense liée au crédit (hors assurance de prêt) durant les travaux. Les intérêts intercalaires viendront s’ajouter aux mensualités du crédit remboursables à l’issue du différé d’amortissement, ce qui suppose d’avoir la capacité d’endettement suffisante à l’instant T pour supporter ce surcoût. La banque anticipe cette disposition au moment du montage du dossier de financement.
L’assurance emprunteur dans le cadre d’une VEFA
Pour financer votre achat en VEFA, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui lui garantit la bonne fin du crédit et vous protège, ainsi que vos ayants droit, en cas de défaillance de votre part (décès, incapacité et invalidité pour cause de maladie ou accident, voire perte d’emploi).
Les primes d’assurance sont dues sur l’intégralité du montant du prêt dès le premier versement effectué par la banque. En plus des intérêts intercalaires, vous payez donc chaque mois la cotisation d’assurance calculée en fonction de votre profil (état de santé, profession, fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risque) et des garanties exigées.
Même si le paiement des intérêts intercalaires est reporté à la remise de clefs, vous devrez payer les primes d’assurance chaque mois.
L’assurance de votre prêt immobilier vous coûte en moyenne 40% du coût global de votre emprunt. Faites jouer la concurrence pour économiser sur une dépense contrainte qui alourdit vos charges de remboursement. La loi vous autorise à choisir librement le contrat et à préférer une assurance alternative à celle de la banque. Comparez les offres avec un courtier indépendant comme Magnolia.fr. Les contrats délégués coûtent entre deux et quatre fois moins cher que les formules bancaires.
