Principes et fonctionnement du système
Dans le domaine de l’immobilier, acheter en vente en perspective future de finition consiste à acquérir une parcelle et une demeure qui n’est pas encore sur pied. Cela signifie en quelque sorte que vous allez acheter un cadre qui n’abrite pas encore un bâtiment ou dont le processus de mise en place est en cours de finition. Il peut même arriver dans certaines situations que la phase de démarrage de la bâtisse survienne plusieurs mois après l’acquisition de la parcelle. Dans le cas où il n’y a rien de construit sur la parcelle, l’opération de transaction se fait sur dessin. Dans la pratique, il faut souligner que le délai qui s’écoule entre l’acquisition et la période de cession définitive du projet varie entre 12 et 24 mois.
VEFA ET CCMI qu’en est-il réellement ?
D’une manière générale, Lorsque vous réalisez une transaction immobilière, deux possibilités sont envisageables. Il peut arriver que le building soit totalement achevé et dans ce cas vous l’acheter dans l’ancien. Il peut s’agir aussi d’un espace non construit. Dans le deuxième cas, on parle d’une opération de vente en perspective future d’accomplissement ou d’un contrat de construction de résidence individuelle, en abrégé CCMI.
Dans ce secteur, ces deux types de contrats sont les systèmes d’acquisition les plus répandus lorsqu’il s’agit d’un bien neuf.
La procédure d’achat sur maquette concerne le plus souvent les appartements, les boutiques, les maisons en lotissement ou les copropriétés. Mais lorsqu’il s’agit d’un projet qui vise à vendre une demeure individuelle à faire construire, on parle dans ce cas d’un CCMI.
Les deux opérations ont tendance à être confondues et pourtant il existe des points de divergence. De façon pratique, quand il est question d’acheter un appartement personnel ou une demeure à faire construire, le terme VEFA est le plus utilisé. Dans tous les cas, il est conseillé de recourir aux services d’un expert dans le domaine. Ce dernier vous guidera dans le choix de l’option la plus avantageuse pour vous.
Chaque programme d’acquisition ou de solde est unique en son genre. Il peut même arriver que vous achetiez un cadre sur lequel la construction de la maison a considérablement évolué. Dans ce cas, vous pouvez même bénéficier de la remise quelques mois seulement après votre réservation. En effet, cette procédure est une formule qui est parfaitement régie par une légalité et garantie de ce fait la sécurité de l’acheteur. Dans le déroulement normal du processus, c’est le promoteur immobilier qui est le maître d’ouvrage. C’est lui qui est chargé de vendre la parcelle et le bâtiment qui y sera érigé.
L’investisseur du domaine reste et demeure le maitre d’oeuvre jusqu’à ce que la cession soit totalement effectuée. Il est l’instigateur de l’érection de la bâtisse et s’assure de sa bonne marche depuis sa conception à sa livraison. Il est aussi chargé d’assumer tous les risques liés à la liquidation du bien.
La procédure se déroule en trois principales étapes :
- la signature du traité qui réserve le terrain et la maison ;
- la signature du traité définitif ;
- et enfin l’opération de remise d’habitation suite à la vente définitive.
À ces étapes il faut aussi ajouter le dépôt de garantie de même que la recherche de financement.
Les différentes étapes d’acquisition
La réussite du processus d’acquisition de la valeur immobilière en état de finition dépend de trois principaux procédés.
Le contrat de réservation
C’est un document qui engage l’investisseur à construire et livrer l’habitation selon des termes bien précis. Il donne des détails précis sur l’espace habitable de même que le nombre total des pièces principales et secondaires. Il donne aussi des détails sur la position du logement ainsi que le type de maison et la nature des matériaux utilisés. Il donne aussi un aperçu des différents équipements et leurs conditions d’utilisation.
Outre les informations précédentes, le protocole de réservation informe aussi sur la valeur financière de la convention. Ce tarif peut être définitif, prévisionnel ou revisitée en fonction des conditions d’évolution des travaux. L’important est d’être attentif aux respects des clauses de l’arrangement.
Il est également inscrit dans ledit document la date à laquelle a été effectuée la signature du traité de vente chez le notaire ainsi que le temps imparti pour les travaux. S’il arrive que l’acheteur apporte des modifications éventuelles sur certains détails, ces changements sont aussi inscrits dans le document
Il contient également des clauses suspensives. Ces clauses concernent essentiellement l’obtention du financement nécessaire à la réalisation des opérations et la situation de la résidence dans le règlement de copropriété relatif au lotissement.
Le processus n’est en aucun cas considéré comme étant la promesse de vendre l’espace. Le promoteur s’engage uniquement à réserver l’espace une fois construit.
À propos du dépôt de garantie financière
Ce type de séquestre intervient lorsque l’accord qui réserve le bien est signé. Il se situe par rapport à la date probable de mise en synergie définitive. Il représente 5% du prix du produit vendu lorsque la période impartie est en dessous d’un an. Il est par contre de 2% si la durée se situe entre un et deux ans. Lorsqu’on excède les deux ans, il n’existe aucun séquestre de garantie.
Une fois qu’elle est activée, les fonds sont déposés sur un compte de cautionnement auprès d’un office notarial. Ils peuvent être aussi versés sur un compte en banque inscrit au nom de l’acquéreur.
Le déblocage des fonds peut intervenir au cours de l’acte de cession en présence du notaire. Il peut aussi survenir si le preneur se rétracte dans une période estimée à 7 jours à compter de la période exacte de l’accord. Lorsque l’échéance excède les 7 jours, les fonds sont acquis au promoteur dans le cas où l’acheteur ne donne pas une suite favorable.
Le dépôt de caution peut être également remboursé au preneur si le document de remise finale n’est pas signé avant l’échéance prévue ou en cas d’abandon de l’activité. Il peut aussi arriver lorsque le coût de cession excède les 5% du coût prévisionnel. Les autres conditions de remboursement sont les suivantes :
- un changement intervient dans la réalisation de l’immeuble et réduit sa valeur à moins de 10%.
- un des équipements promis dans le protocole n’est pas fourni.
- les montants obtenus par l’initiateur pour le preneur sont en dessous de 10 % par rapport à ce qui était prévu.
Le protocole définitif
C’est la deuxième étape de la procédure. Il se fait systématiquement chez un notaire. Il doit être notifié par ce dernier un mois à l’avance avant l’échéance de l’accord.
Certaines informations doivent obligatoirement se retrouver dans ce document. Il s’agit principalement de la description détaillée de l’habitation, du coût ainsi que des dispositions de son règlement. Il doit être aussi inclus les références de l’organisme garant de l’achèvement des travaux, de même que le délai de livraison.
Les détails sur la livraison
En ce qui concerne la construction de l’immeuble, c’est l’instigateur qui est le propriétaire et le maître d’ouvrage. C’est donc lui qui s’occupe de réceptionner les différents blocs achevés par les entreprises.
Lorsque le travail est achevé, il se charge de remettre les clés à l’acquéreur. Ce dernier dispose alors d’un délai de 30 jours pour faire une profonde inspection des lieux et détecter les anomalies ou les vices. Si des vices apparents sont détectés par l’acheteur, il en fait part au propriétaire. Ce dernier dispose d’un an pour les remettre à niveau. Il peut aussi arriver que des anomalies invisibles surviennent. Dans ce cas, le propriétaire peut procéder progressivement au règlement de ces anomalies suivant un itinéraire annuel ou biannuel bien défini.
Les avantages et inconvénients d’une maison en VEFA
Cette procédure présente de nombreux atouts, mais aussi des risques et contraintes.
Un appartement neuf respectant les normes en vigueur
L’acquisition en état ultérieur d’achèvement vous permet d’acheter une richesse immobilière de qualité qui respecte les normes en vigueur en matière de performances thermique optimales. Cela est très bénéfique pour vous, car il vous permet de faire d’importantes économies sur le gaz et l’énergie.
Un logement susceptible d’être personnalisé
Lorsque vous achetez votre building dès la phase d’ébauche, vous optez ainsi pour le choix d’une habitation que vous orientez selon vos besoins et vos objectifs. Il suffit de respecter les règlements en vigueur ainsi que les clauses visant la réalisation du projet. Vous pouvez ainsi apporter librement des modifications comme installer des cloisons, modifier des couleurs, ajouter des garde-corps, remplacer une salle de bains, installer un jardin ou une terrasse, agrandir une cuisine, revêtir un sol, etc. Avec cette nouvelle disposition, tout cela est possible.
Un mode de paiement hypersécurisé
Acheter sur ébauche vous permet de bénéficier d’un mode de paiement que vous pouvez planifier en tenant compte de l’évolution des œuvres sur place. Une fois que le document est signé dans un office notarial, le vendeur vous transfère automatiquement ses droits sur le terrain y compris les propriétés et les bâtiments qui y sont érigés.
De la même façon, tous les espaces qui ne sont pas encore construits commencent à vous appartenir au fur et à mesure que les réalisations évoluent. Vous réglez progressivement les frais relatifs à l’avancement en respectant la programmation prévue dans le document de cession. Ce qui est avantageux dans ce processus, c’est que vous ne payez que si vous constatez que les ouvrages ont effectivement atteint le stade d’évolution souhaité. Ainsi, avec cette méthode de payement, vous devenez acquéreur des locaux au fur et à mesure de l’évolution des activités. Vous pouvez, de ce fait, suivre en toute quiétude sa bonne exécution.
Des perspectives d’économies à court et à long terme
En souscrivant pour ce type de programme, vous avez l’avantage de bénéficier des faveurs qu’offre une acquisition neuve. Parmi ces faveurs, on peut citer la réduction des tarifs fixés par un office notarial. Cette réduction varie entre 2 et 4% du montant total de l’acquisition. Alors que ce taux est de 7 à 8% lorsqu’il s’agit d’un logement ancien. En plus de cela, vous bénéficiez des tarifs d’exonération sur la taxe foncière sur une période de deux ans lorsqu’il s’agit des bâtiments neufs.
Si par exemple votre habitation se situe dans une zone éligible, elle pourra profiter du montant de la taxe sur la valeur ajoutée qui est fixé à un taux de 5,5% au lieu de 20%. Mis à part ces avantages, lorsque vous procédez à l’acquisition d’un appartement neuf respectant les normes en vigueur, vous êtes épargné des besognes de rénovation pendant plusieurs années. Vous faites non seulement des économies sur le court terme, mais aussi sur le long terme. Les charges de copropriété seront ainsi moins élevées.
Une acquisition encadrée par la loi
Ce système d’achat a l’avantage d’être encadré par la loi. En effet, il procure une multitude de garanties obligatoires qui mettent à l’abri toutes vos transactions. Lorsque vous achetez des appartements neufs, trois principales formes de cautions obligatoires vous sont proposées. Il s’agit des garanties annuelles, biannuelle et décennale. Vous obtiendrez ainsi de nombreux avantages sur les réparations des dommages qui surviendront sur différents aspects de vie de votre bien.
Malgré tous ces atouts, ce processus d’acquisition présente quelques contraintes et risques.
Un prix d’acquisition plus élevé que dans l’ancien
Lorsque vous achetez un complexe immobilier en plan, son tarif au m2 est légèrement plus élevé que dans l’ancien. Cependant, cette méthode est économique sur le long terme et offre de nombreuses économies sur l’énergie et autres.
Des temps de livraison variables
L’autre problème réside dans le retard d’achèvement et de livraison du programme. Ces temps peuvent considérablement varier. C’est pour cette raison que dans le document le prix mentionné est d’ordre prévisionnel. Cependant, ces demeures pourront être habitées dès leur libération. Vous pouvez ainsi vous installer une fois que vous réceptionnez les clés.
Si vous désirez de réduire le temps entre l’accord de protocole de liquidation et votre aménagement dans votre nouvel appartement, choisissez un produit neuf en cours d’œuvre. Avec cette option, Vous pouvez aisément emménager dans votre nouveau chez vous juste après quelques mois. Vous avez aussi la possibilité d’opter pour un bien neuf en remise. Vous pouvez ainsi rentrer en possession de votre nouvelle demeure dès son acquisition.
L’un des risques principaux liés à cette forme de transaction reste et demeure la capacité financière de l’initiateur. Vous devez vous assurer que ce dernier dispose d’une protection financière conséquente qu’il a souscrite soit dans une banque, auprès d’une société d’assurance ou d’une structure de caution. Cette structure se chargera de prendre le relais de l’instigateur en cas de défaillance de ce dernier. Elle assurera ainsi la poursuite des œuvres soit en lui faisant bénéficier d’un nouveau prêt, soit en procédant au choix d’un autre constructeur.
