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Conseils-Maisons.fr, 2022

L'assurance propriétaire non occupant obligatoire

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Assurance propriétaire non occupant obligatoire

Vous avez en tête un projet d’investissement locatif ? Vous prémunir des risques de sinistres est un sujet important. Sachez que rien ne vous empêche, même si votre locataire est dans l’obligation de prendre une assurance habitation propriétaire, de la compléter avec une assurance PNO (propriétaire non occupant). Si votre logement locatif est soumis au régime de la copropriété, la loi Alur vous l’impose même. Comment choisir une PNO ? combien coûte-t-elle ? Et quels sont les avantages de la PNO ? Explications !

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Qu’est-ce qu’une assurance PNO ?

Même si la notion semble aller de soi, commençons par définir ce qu’est le propriétaire non occupant. Est considérée comme telle la personne morale (SARL de famille ou une société type SCI), la personne physique. Le bien immobilier en question peut être proposé à titre gratuit, laissé vacant ou donné en location (vide ou meublée).

Que vous en soyez locataire ou propriétaire, un bien immobilier doit être couvert, vous n’êtes pas sans le savoir, mais contre certains sinistres. Ainsi le locataire ou le propriétaire doit souscrire une assurance habitation dont fait partie l’assurance PNO.

Il appartient au locataire, normalement, de souscrire une assurance afin de protéger le logement. Mais vous êtes également tenu de souscrire, en tant que bailleur si le logement est en copro, la PNO obligatoire. Si le contrat choisi par votre locataire s’avère peu protecteur, il peut être aussi judicieux de le faire.

Quand est-ce que l’assurance propriétaire bailleur est obligatoire ?

Est posé en principe par la loi Alur de 2014 que l’assurance PNO est obligatoire uniquement pour les propriétaires de biens immobiliers en copro. Que le logement soit occupé ou vacant, meublé ou vide cette obligation pèse sur vous.

Ainsi si le logement est loué la PNO vient en supplément de l’assurance habitation souscrite par le locataire. Important : faites le point avec le syndic de copropriété. En effet peut-être que le contrat souscrit par le syndic de copropriété prévoit déjà pour tous les copropriétaires non occupants l’assurance PNO. Sauf à faire double emploi, inutile dans ce cas d’en prendre une autre !

Le saviez-vous ? Il ne vous est pas imposé par la loi Alur d’être couvert contre tous les risques (construction, dégât des eaux, incendie …), mais d’assurer uniquement en tant que propriétaire non occupant votre responsabilité civile. L’assurance PNO obligatoire dit autrement vous protège contre des dommages aux tiers (passants, voisins, …) causés par :

  • Vos ayants droit ;
  • Vous-même, par imprudence ou négligence ;
  • Les personnes que vous employez (pour faire le ménage par exemple)
  • Un défaut d’entretien du logement inoccupé ou loué ou un vice de construction.

Vous pouvez donc vous contenter, pour les logements en mono propriété, de l’assurance habitation de votre locataire. Il est vivement conseillé de conclure une PNO, au regard de ce que peut vous coûter la réparation d’un sinistre dans le cas où le contrat du locataire ne le couvre pas !

Obligation d’assurance en cas d’hypothèque

Si le propriétaire a contracté un emprunt pour financer son bien et que la banque a pris une garantie hypothécaire sur ce dernier, le propriétaire doit souscrire à une assurance. Cette dernière couvre le bien contre les éventuels dommages qui pourront survenir, notamment l’incendie. La banque envoie un avis d’opposition à l’assureur ou la compagnie d’assurance en stipulant le montant de la dette. Cette note engage l’arrêt des indemnités versées à la banque en cas de destruction d’une partie ou de la totalité du bien, dans la limite des sommes empruntées par le client.

Propriétaire bailleur : le locataire doit-il s’assurer ?

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Rien n’oblige le PNO (propriétaire non occupant) à souscrire une assurance habitation à l’inverse de l’assurance habitation du propriétaire occupant, excepté quand il a un statut de copropriétaire. Dans ce dernier cas il doit prendre une garantie Responsabilité Civile. Le locataire cependant est obligé lui, a minima, de souscrire une garantie d’assurance habitation RC. Cette assurance permet de couvrir des dommages notamment causés par :

  • l’assuré, par négligence ou imprudence ;
  • les ascendants habitant dans le logement ;
  • les enfants dont il a la charge ;
  • les animaux de l’assuré ;
  • les objets de son logement ;
  • les préposés (baby-sitter, femme de ménage …) ;

Mais attention la garantie RC locative comporte aussi des exclusions, elle a ses limites à savoir :

  • les dommages causés par l’assuré à ses proches ou à lui-même ;
  • causés par un animal dangereux à sa charge (possible extension de garantie) ;
  • causés par l’assuré intentionnellement ;
  • consécutifs à l’activité professionnelle de l’assuré (assurance différente) ou causés par un véhicule à moteur.

Pourquoi prendre une assurance propriétaire non occupant ?

Vous pouvez opter pour une assurance PNO même si vous n’y êtes pas contraint par la loi Alur pour :

Bénéficier d’une garantie supplémentaire

Même s’il a l’obligation de s’assurer, le locataire pu choisir un contrat moins cher et peu couvrant. Dans ce cas s’il y un sinistre important vous devrez payer vous-même les réparations car vous restez responsable des conséquences.

Lorsque le logement est vacant pour s’assurer contre les sinistres

Le temps d’effectuer des réparations dans le logement ou entre deux locataires en période de vacance locative, un sinistre peut très bien intervenir. Trois hypothèses :

  1. Le sinistre se propage d’un autre logement au vôtre : la prise en charge sera faîte par l’assurance de votre voisin ;
  2. Un sinistre intervenu dans les parties communes a causé des dommages sur le logement : les réparations seront prises en compte par l’assurance de la copropriété ;
  3. Le sinistre provient de votre logement : vous serez couvert si vous avez pris une assurance PNO, mais vous devrez assumer financièrement sa réparation dans le cas contraire.

Les garanties de l’assurance PNO

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L’assurance propriétaire non occupant obligatoire basique intègre la responsabilité civile. Il est recommandé d’insérer au minimum :

  • Une garantie recours des tiers et des voisins ;
  • Pour que le preneur de la maison ou de l’appartement soit indemnisé en cas de sinistre il faut souscrire une garantie recours des locataires.

Il faudra que le sinistre soit lié à un vice de construction ou à un défaut d’entretien pour pouvoir actionner ces garanties.

Vous pouvez opter, pour vous offrir un contrat plus couvrant, outre la responsabilité civile pour :

  • Une garantie dégât des eaux incluant la recherche de fuites ;
  • Une garantie vandalisme et vol ;
  • Une garantie contre les incendies ;
  • Une garantie catastrophes naturelles ou évènements climatiques (, si vous mettez par exemple un logement situé près de la mer ou en montagne en location saisonnière) ;
  • Bris de verre (fenêtres et panneaux solaires éventuellement).

Les garanties optionnelles

Pour compléter l’assurance PNO, les assureurs proposent aussi des garanties optionnelles. On retrouve le plus souvent parmi les garanties optionnelles proposées :

  • Les troubles de jouissance : cette garantie protège le propriétaire dans le cas où le locataire fait du logement un usage ne respectant pas le bail de location ;
  • La GLI ou garantie loyers impayés ;
  • En cas de nécessité de relogement du locataire, une garantie optionnelle prévoit le remboursement des frais ;
  • À la suite d’un sinistre, l’indemnisation des loyers perdus.

Assurance habitation de propriétaire non occupant : comment la choisir ?

La PNO obligatoire ou non détient une géométrie variable comme tout produit d’assurance. Une vigilance toute particulière doit être apporter à ce qui fait l’objet d’une exclusion de garantie ou pris en charge. Dans les devis d’assurance PNO voici ce à quoi il faire attention :

  • Le plafond d’indemnisation ;
  • La franchise ;
  • La vacance locative maximale tolérée ou la durée des garanties ;
  • Les dommages au mobilier ;
  • La perte de loyer ;
  • La protection.

Qu’est-ce que la GLI ? Il s’agit de la Garantie des loyers impayés. Celle-ci est une assurance qui en cas d’impayés rembourse les charges, les loyers ainsi que les dégradations. De plus la GLI prend en charge aussi les frais de contentieux et la procédure.

Combien coûte une assurance PNO ?

Contrairement à une assurance multirisques habitation classique MRH, elle est peu chère. Le tarif annuel d’une assurance PNO obligatoire va de 50 euros à 150 euros, voir davantage en fonction du logement.

Ainsi cette assurance varie selon plusieurs critères qu’il faut au moment de la signature tenir compte :

  1. La superficie du bien ;
  2. Le type de location : vide ou meublée ;
  3. La localisation géographique du logement ;
  4. Le nombre et le type d’options souscrites ou de garanties.

Selon les assureurs les tarifs varient également. Ces derniers en effet proposent des contrats différents adaptés aux besoins et au profil du bailleur.

Il faut avoir le réflexe de consulter, pour faire le bon choix, les garanties des assurances de copropriété et celles souscrites par le locataire. Ainsi vous pourrez opter pour des garanties complémentaires.

Le saviez-vous ? Quelques compagnies d’assurance pour déterminer le prix d’une PNO s’appuient sur un pourcentage des loyers qui généralement s’élèvent entre 1 et 2 % du montant annuel des loyers. Ce montant pour des garanties étendues peut grimper à 4 % des loyers. Il est important de demander plusieurs devis.

Le prix aussi en fonction des plafonds de garantie imposés et du montant de la franchise.

Attention, certaines assurances prévoient la résiliation du contrat si le logement est trop longtemps vacant. L’assurance PNO est obligatoire dans le cadre d’une copropriété le jour de l’achat du bien.

Il est à noter que certains assureurs appliquent un pourcentage des loyers sur l’année. Pour une formule basique, la cotisation est comprise entre 1 et 2 % du montant des loyers chaque année. En revanche, une assurance PNO plus étendue verra une cotisation plus élevée jusqu’à 4 %.

Voici un tableau récapitulatif qui met en avant l’assurance PNO d’un appartement de 60 m2 selon son emplacement géographique :

VillePrix du loyer mensuel TTCPrix d’assurance PNO moyen/mois TTC
Paris1 910 €28,70 €
Lille950 €14,30 €
Bordeaux950 €14,30 €
Toulon780 €11,70 €
Montpellier950 €14,30 €
Strasbourg840 €12,60 €
Toulouse780 €11,70 €
Brest660 €9,90 €

Quels sont les critères d’une bonne assurance habitation PNO obligatoire ?

meilleure assurance habitation propriétaire

Plusieurs questions se posent pour choisir, en tant que propriétaire, la meilleure assurance habitation PNO. En effet tout dépend de la couverture et des garanties souhaitées :

  • S’agit-il d’un logement dans un immeuble en copropriété ? 
  • Souhaitez-vous souscrire un contrat en ligne ou par un courtier en assurances ?
  • Quels dégâts ou travaux doit couvrir l’assurance ?
  • Le contrat doit-il prévoir une protection juridique ?

La souscription d’une assurance PNO est obligatoire pour les copropriétaires avec au minimum la garantie responsabilité civile. Les garanties de base comme les dégâts matériels, le dégât des eaux, le vol et vandalisme et bris de glace, l’assurance loyer pendant travaux sont facultatives, mais essentielles. Le copropriétaire est tenu de se renseigner afin de se protéger efficacement. Pour trouver la meilleure assurance habitation PNO obligatoire, quelques critères s’imposent :

Les plafonds des garanties

Ceux-ci constituent le montant maximum d’indemnisation que vous recevrez. Il est nécessaire d’opter pour des plafonds par rapport au prix de l’assurance à laquelle vous souscrirez. Plus les plafonds sont élevés, plus le contrat est cher.

Le prix de l’assurance

Son calcul se fera à partir du coût du loyer et de la situation géographique du bien. Il considèrera également le niveau de franchise de l’assurance habitation PNO, les tarifs de l’assureur et les garanties.

Le montant de la franchise

Soyez attentif(ve) au montant qui sera déduit de l’indemnisation si un sinistre se présente. Plus ce montant est peu élevé, plus les cotisations mensuelles seront onéreuses. À titre d’exemple, pour un appartement T3 de 60 m2 sis en centre-ville à Nantes, la somme à payer pour la cotisation chez Luko sera de 5,66 € par mois. La franchise, quant à elle, s’élève à 150 €. Pour une franchise de 300 euros, la cotisation est estimée à 5,11 euros/mois.

Les dommages au mobilier

Cette garantie concerne les propriétaires de logements meublés.

La perte de loyer

Elle ne prend pas en charge la paye des loyers. Toutefois, une indemnisation est versée lorsque le logement reste inhabitable suite à un incident après une location.

La durée des garanties

Elle doit continuer même en cas d’absence de locataires. Il peut arriver que les assurances arrêtent certaines garanties après 3, voire 6 mois de location. D’autres assurances ne doivent en aucun cas être suspendues.

La perte de loyer, la vacance locative maximale tolérée et la protection juridique sont également des éléments sur lesquels vous devez être vigilants.

Comparatif des meilleures assurance habitation PNO obligatoire

Parmi les assurances PNO obligatoires qui existent sur le marché, les principales compagnies sont les suivantes :

Lovys

Lovys assurance habitation

Lovys propose une assurance PNO obligatoire attractive et transparente à partir de 9,65 €/mois et une garantie responsabilité civile dont la franchise est de 150 € et un plafond de 600 000 €. Les résidences secondaires sont aussi concernées. 2 mois offerts avec le code promo Lovys ! Profitez en pour économisez rapidement !

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Acheel

Acheel habitation

L’assurance PNO chez Acheel intègre la responsabilité civile ainsi que toutes les garanties essentielles pour protéger son logement en cas d’occupation par un tiers ou de location. Elle intervient dès 4,30 €/mois. Ici, vous avez la possibilité de personnaliser votre capital mobilier entre 0, 10 000 et 20 000 € selon un bien vide ou meublé et la valeur du bien mobilier.

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Direct assurance

Direct Assurance habitation

Pour connaître le tarif d’une assurance habitation PNO chez Direct assurance, un devis en ligne vous est proposé. Il vous suffit de renseigner les éléments dans les champs dédiés à cet effet. Le pack meublé PNO chez l’assureur est à partir de 3 €/mois pour un appartement de 50 m2 de 2 pièces à Lyon en 2022.
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Luko

assurance habitation Luko

Le néo-assureur Luko met à disposition l’assurance habitation PNO obligatoire à partir de 5,14 € le mois pour un appartement. La responsabilité civile s’élève à 600 000 €. Le dégât des eaux pour l’immobilier atteint les 550 000 €. Pour le mobilier, il est compris entre 2 000 et 15 000 €. Ce tarif vous permet de bénéficier des garanties suivantes pour un appartement : responsabilité civile à 600 000 €, dégât des eaux pour l’immobilier à 550 000 € et pour le mobilier entre 2 000 et 15 000 €, la dépense pénale et recours et dommages électriques à 4 624 €…

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Leocare

Afin de pouvoir souscrire une assurance PNO chez Leocare, votre logement doit être mis en location au moins 6 mois dans l’année. Même si celui-ci est inoccupé après cette période, votre couverture reste acquise pendant les prochains 6 mois. Le prix de l’assurance est à partir de 6,18 €/mois.

L’olivier assurance

À l’instar de Direct Assurance, les tarifs fixés par L’Olivier Assurance sont disponibles via un devis en ligne. La formule disponible comprend toutes les garanties de base et optionnelles hormis pour celle sur les dommages électriques.

Comment trouver une assurance habitation PNO obligatoire pas chère ?

Pour trouver l’assurance PNO pas cher et qu’il vous faut, il est important d’avoir une vue sur toutes les offres de marché compatibles à votre situation ainsi qu’à votre profil. Comme celles-ci sont très variées, il est possible de rencontrer des écarts de prix très importants. Pour vous aider à y voir plus clair, passez par :

Un comparateur

En utilisant un comparateur d’assurance habitation PNO, vous pouvez dénicher la formule adaptée à la couverture dont vous avez besoin, tout cela en seulement quelques minutes. De surcroît, le service est entièrement gratuit et est disponible 7/7j et 24/24h.

Une offre de bienvenue

Il peut arriver que certaines compagnies d’assurance prévoient d’offrir à leurs assurés une assurance habitation PNO sous forme d’offre de bienvenue. Cette option vous facilitera grandement la vie. Grâce à elle, votre bien est protégé des éventuels risques sur une certaine période. Une fois que vous savez à quoi vous attendre, il sera plus facile à l’avenir de sauter le pas.

Une offre sans engagement

Préférez une offre sans engagement, vu qu’elle n’est soumise à aucune période de souscription obligatoire. Vous pouvez également choisir de résilier le contrat à tout moment ou de sélectionner d’autres garanties supplémentaires au fil du temps. Grâce à ce type d’offre vous êtes libre dans vos décisions sans aucune pression. Il vous revient de vous y engager ou pas !

Notre avis sur l’assurance habitation PNO obligatoire

L’assurance habitation PNO obligatoire est essentiel, étant donné qu’elle vous permet de couvrir votre logement en cas de dégâts ou de dommages causés. Sa gestion vous incombe, vous aurez la possibilité d’y ajouter des garanties optionnelles si un changement de profil a éventuellement lieu. Le fait de souscrire à cette assurance vous avantage sur tous les plans. Pourquoi hésiter ?

En conclusion au vu des risques encourus, il est fortement conseillé aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance PNO même quand celle-ci n’est pas obligatoire.

FAQ

Qui doit assurer un appartement en location ?

Le propriétaire qui loue son bien immobilier doit veiller à ce que le locataire prenne une assurance habitation. Avec l’assurance non occupant, il existe deux avantages fiscaux dont le propriétaire bailleur peut jouir :

– La possibilité d’exonération des revenus locatifs.

– Dans le cas d’un régime d’imposition réel, les primes d’assurance propriétaire non occupant obligatoire sont déductibles des revenus fonciers. Cela signifie que vous pouvez déduire de vos impôts le montant de l’assurance emprunteur, de la garantie loyer impayé et de l’assurance PNO.

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