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Conseils-Maisons.fr, 2022

Est-ce que l'assurance propriétaire non occupant est obligatoire ?

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Assurance propriétaire non occupant obligatoire

Vous avez en tête un projet d’investissement locatif ? Vous prémunir des risques de sinistres est un sujet important. Sachez que rien ne vous empêche, même si votre locataire est dans l’obligation de prendre une assurance habitation propriétaire, de la compléter avec une assurance PNO (propriétaire non occupant). Si votre logement locatif est soumis au régime de la copropriété, la loi Alur vous l’impose même. Comment choisir une PNO ? combien coûte-t-elle ? Et quels sont les avantages de la PNO ? Explications !

Qu’est-ce qu’une assurance PNO ?

Même si la notion semble aller de soi, commençons par définir ce qu’est le propriétaire non occupant. Est considérée comme telle la personne morale (SARL de famille ou une société type SCI), la personne physique. Le bien immobilier en question peut être proposé à titre gratuit, laissé vacant ou donné en location (vide ou meublée).

Que vous en soyez locataire ou propriétaire, un bien immobilier doit être couvert, vous n’êtes pas sans le savoir, mais contre certains sinistres. Ainsi le locataire ou le propriétaire doit souscrire une assurance habitation dont fait partie l’assurance PNO.

Il appartient au locataire, normalement, de souscrire une assurance afin de protéger le logement. Mais vous êtes également tenu de souscrire, en tant que bailleur si le logement est en copro, la PNO obligatoire. Si le contrat choisi par votre locataire s’avère peu protecteur, il peut être aussi judicieux de le faire.

Quand est-ce que l’assurance propriétaire bailleur est obligatoire ?

Est posé en principe par la loi Alur de 2014 que l’assurance PNO est obligatoire uniquement pour les propriétaires de biens immobiliers en copro. Que le logement soit occupé ou vacant, meublé ou vide cette obligation pèse sur vous.

Ainsi si le logement est loué la PNO vient en supplément de l’assurance habitation souscrite par le locataire. Important : faites le point avec le syndic de copropriété. En effet peut-être que le contrat souscrit par le syndic de copropriété prévoit déjà pour tous les copropriétaires non occupants l’assurance PNO. Sauf à faire double emploi, inutile dans ce cas d’en prendre une autre !

Le saviez-vous ? Il ne vous est pas imposé par la loi Alur d’être couvert contre tous les risques (construction, dégât des eaux, incendie …), mais d’assurer uniquement en tant que propriétaire non occupant votre responsabilité civile. L’assurance PNO obligatoire dit autrement vous protège contre des dommages aux tiers (passants, voisins, …) causés par :

  • Vos ayants droit ;
  • Vous-même, par imprudence ou négligence ;
  • Les personnes que vous employez (pour faire le ménage par exemple)
  • Un défaut d’entretien du logement inoccupé ou loué ou un vice de construction.

Vous pouvez donc vous contenter, pour les logements en mono propriété, de l’assurance habitation de votre locataire. Il est vivement conseillé de conclure une PNO, au regard de ce que peut vous coûter la réparation d’un sinistre dans le cas où le contrat du locataire ne le couvre pas !

Pourquoi prendre une assurance propriétaire non occupant ?

Vous pouvez opter pour une assurance PNO même si vous n’y êtes pas contraint par la loi Alur pour :

Bénéficier d’une garantie supplémentaire

Même s’il a l’obligation de s’assurer, le locataire pu choisir un contrat moins cher et peu couvrant. Dans ce cas s’il y un sinistre important vous devrez payer vous-même les réparations car vous restez responsable des conséquences.

Lorsque le logement est vacant pour s’assurer contre les sinistres

Le temps d’effectuer des réparations dans le logement ou entre deux locataires en période de vacance locative, un sinistre peut très bien intervenir. Trois hypothèses :

  1. Le sinistre se propage d’un autre logement au vôtre : la prise en charge sera faîte par l’assurance de votre voisin ;
  2. Un sinistre intervenu dans les parties communes a causé des dommages sur le logement : les réparations seront prises en compte par l’assurance de la copropriété ;
  3. Le sinistre provient de votre logement : vous serez couvert si vous avez pris une assurance PNO, mais vous devrez assumer financièrement sa réparation dans le cas contraire.

Les garanties de l’assurance PNO

L’assurance propriétaire non occupant obligatoire basique intègre la responsabilité civile. Il est recommandé d’insérer au minimum :

  • Une garantie recours des tiers et des voisins ;
  • Pour que le preneur de la maison ou de l’appartement soit indemnisé en cas de sinistre il faut souscrire une garantie recours des locataires.

Il faudra que le sinistre soit lié à un vice de construction ou à un défaut d’entretien pour pouvoir actionner ces garanties.

Vous pouvez opter, pour vous offrir un contrat plus couvrant, outre la responsabilité civile pour :

  • Une garantie dégât des eaux incluant la recherche de fuites ;
  • Une garantie vandalisme et vol ;
  • Une garantie contre les incendies ;
  • Une garantie catastrophes naturelles ou évènements climatiques (, si vous mettez par exemple un logement situé près de la mer ou en montagne en location saisonnière) ;
  • Bris de verre (fenêtres et panneaux solaires éventuellement).

Les garanties optionnelles

Pour compléter l’assurance PNO, les assureurs proposent aussi des garanties optionnelles. On retrouve le plus souvent parmi les garanties optionnelles proposées :

  • Les troubles de jouissance : cette garantie protège le propriétaire dans le cas où le locataire fait du logement un usage ne respectant pas le bail de location ;
  • La GLI ou garantie loyers impayés ;
  • En cas de nécessité de relogement du locataire, une garantie optionnelle prévoit le remboursement des frais ;
  • À la suite d’un sinistre, l’indemnisation des loyers perdus.

Assurance habitation de propriétaire non occupant : comment la choisir ?

La PNO obligatoire ou non détient une géométrie variable comme tout produit d’assurance. Une vigilance toute particulière doit être apporter à ce qui fait l’objet d’une exclusion de garantie ou pris en charge. Dans les devis d’assurance PNO voici ce à quoi il faire attention :

  • Le plafond d’indemnisation ;
  • La franchise ;
  • La vacance locative maximale tolérée ou la durée des garanties ;
  • Les dommages au mobilier ;
  • La perte de loyer ;
  • La protection.

Qu’est-ce que la GLI ? Il s’agit de la Garantie des loyers impayés. Celle-ci est une assurance qui en cas d’impayés rembourse les charges, les loyers ainsi que les dégradations. De plus la GLI prend en charge aussi les frais de contentieux et la procédure.

Combien coûte une assurance PNO ?

Contrairement à une MRH (assurance multirisques habitation) elle est peu chère. Le tarif annuel d’une assurance PNO obligatoire va de 50 euros à 150 euros, voir davantage en fonction du logement.

Ainsi cette assurance varie selon plusieurs critères qu’il faut au moment de la signature tenir compte :

  1. La superficie du bien ;
  2. Le type de location : vide ou meublée ;
  3. La localisation géographique du logement ;
  4. Le nombre et le type d’options souscrites ou de garanties.

Selon les assureurs les tarifs varient également. Ces derniers en effet proposent des contrats différents adaptés aux besoins et au profil du bailleur.

Il faut avoir le réflexe de consulter, pour faire le bon choix, les garanties des assurances de copropriété et celles souscrites par le locataire. Ainsi vous pourrez opter pour des garanties complémentaires.

Le saviez-vous ? Quelques compagnies d’assurance pour déterminer le prix d’une PNO s’appuient sur un pourcentage des loyers qui généralement s’élèvent entre 1 et 2 % du montant annuel des loyers. Ce montant pour des garanties étendues peut grimper à 4 % des loyers. Il est important de demander plusieurs devis.

Le prix aussi en fonction des plafonds de garantie imposés et du montant de la franchise.

Attention, certaines assurances prévoient la résiliation du contrat si le logement est trop longtemps vacant.

L’assurance PNO est obligatoire dans le cadre d’une copropriété le jour de l’achat du bien.

Comment trouver la meilleure assurance habitation propriétaire ?

meilleure assurance habitation propriétaire

Plusieurs questions se posent pour choisir, en tant que propriétaire, la meilleure assurance habitation propriétaire. En effet tout dépend de la couverture et des garanties souhaitées :

  • S’agit-il d’un logement dans un immeuble en copropriété ? 
  • Souhaitez-vous souscrire un contrat en ligne ou par un courtier en assurances ?
  • Quels dégâts ou travaux doit couvrir l’assurance ?
  • Le contrat doit-il prévoir une protection juridique ?

Pour ce faire, vous devrez passer par un comparateur d’assurance habitation en ligne pour comparer tous les tarifs et garanties proposés par les compagnies.
Voici quelques assurances intéressantes pour les propriétaires : Luko, Netvox, Maxance, Groupama, Swisslife, Maaf.

Propriétaire bailleur : le locataire doit-il s’assurer ?

Rien n’oblige le PNO (propriétaire non occupant) à souscrire une assurance habitation à l’inverse de l’assurance habitation du propriétaire occupant, excepté quand il a un statut de copropriétaire. Dans ce dernier cas il doit prendre une garantie Responsabilité Civile. Le locataire cependant est obligé lui, a minima, de souscrire une garantie d’assurance habitation RC. Cette assurance permet de couvrir des dommages notamment causés par :

  • l’assuré, par négligence ou imprudence ;
  • les ascendants habitant dans le logement ;
  • les enfants dont il a la charge ;
  • les animaux de l’assuré ;
  • les objets de son logement ;
  • les préposés (baby-sitter, femme de ménage …) ;

Mais attention la garantie RC locative comporte aussi des exclusions, elle a ses limites à savoir :

  • les dommages causés par l’assuré à ses proches ou à lui-même ;
  • causés par un animal dangereux à sa charge (possible extension de garantie) ;
  • causés par l’assuré intentionnellement ;
  • consécutifs à l’activité professionnelle de l’assuré (assurance différente) ou causés par un véhicule à moteur.

En conclusion au vu des risques encourus, il est fortement conseillé aux propriétaires bailleurs de souscrire une assurance PNO même quand celle-ci n’est pas obligatoire.

Conseils-Maisons.fr, 2022