Locataire : tous les cas où l’assurance habitation est obligatoire
Un locataire doit obligatoirement prendre une assurance habitation dans deux cas précis. Cette assurance doit couvrir au minimum les risques dégât des eaux, incendie et explosion.
Premier cas : il loue un logement vide ou meublé
Lorsqu’un locataire occupe un logement meublé ou vide, la question de l’assurance habitation n’est pas discutable ; celle-ci est obligatoire. Cette assurance est régie par l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi Alur de 2014, qui imposent de protéger le logement, les biens et la personne-même par une assurance habitation. Elle doit alors comprendre au minimum la garantie des risques locatifs (responsabilité civile) et le locataire est libre de choisir l’assureur qu’il souhaite.
À noter qu’au-delà de l’obligation, un locataire a intérêt à se protéger avec une assurance habitation car il est considéré comme responsable de tous les dommages qu’il peut causer à son immeuble et à ses voisins.
Deuxième cas : il est en colocation
La loi du 6 juillet 1989 considère la colocation comme une forme de location et ne fait aucune différence entre les deux, ce qui oblige chaque colocataire à être assuré pour son logement. Les colocataires ont alors la possibilité de souscrire un contrat commun ou des contrats séparés.
Pour faciliter les démarches et d’éventuels sinistres, il est fortement recommandé que tous aient souscrit auprès du même assureur, mais ce n’est pas une obligation. Quelle que soit l’option retenue, il faut veiller à ce que chaque colocataire soit nommé dans un contrat d’assurance habitation.
Locataire : tous les cas où l’assurance habitation n’est pas obligatoire
Il existe trois cas de figure dans lesquels un locataire n’est pas obligé de souscrire à une assurance habitation.
Lorsqu’il est en sous-location
La loi du 6 juillet 1989 n’oblige pas un locataire à souscrire à une assurance habitation lorsqu’il est en sous-location, à condition que ceci ne soit pas mentionné dans son contrat de sous-location. Il faut savoir, toutefois, que même en sous-location, le locataire conserve ses obligations envers le propriétaire. Donc pour se protéger en cas de problème, il est conseillé au locataire de souscrire une garantie spécifique, intitulée « recours du sous-locataire« .
Lorsqu’il est en location saisonnière
Un locataire occupant une location saisonnière n’est pas obligé de posséder une assurance habitation ; celle-ci incombe au propriétaire du bien immobilier. Cependant, le propriétaire peut exiger une attestation d’assurance villégiature lors de la signature du bail de location, afin de s’assurer que son locataire sera couvert pour les éventuels dommages causés aux voisins ou à des tiers.
Il faut savoir que cette garantie (responsabilité civile villégiature) est généralement incluse dans tous les contrats d’assurance habitation des résidences principales ; il suffit alors de l’activer en prévenant son assureur qui fournira une attestation d’assurance villégiature.
Lorsqu’il occupe un logement de fonction
Lorsqu’une personne loue un logement de fonction, l’assurance habitation incombe normalement à son propriétaire. Mais si ce dernier n’en possède pas, il est fortement recommandé au locataire de s’assurer car il sera totalement et financièrement responsable en cas de dommages causés à autrui. Il devra alors au moins souscrire à une couverture responsabilité civile.
Propriétaire : tous les cas où l’assurance habitation est obligatoire
En général, un propriétaire de bien immobilier n’est pas obligé de souscrire à un contrat d’assurance habitation, mais il y est tout de même contraint dans une situation bien précise.
Il possède un logement en copropriété
Selon la loi Alur de 2014, si son logement est dans une copropriété et qu’il l’occupe ou non, un propriétaire est dans l’obligation de souscrire à une assurance habitation, avec au minimum la responsabilité civile.
Avant toute souscription, il doit vérifier les garanties qui sont comprises dans le contrat d’assurance de la copropriété, afin d’ajuster les siennes en fonction (rien ne sert de payer une garantie, si elle est déjà incluse dans l’assurance de la copropriété).
Propriétaire : tous les cas où l’assurance habitation n’est pas obligatoire
Un propriétaire de bien immobilier n’est pas tenu d’assurer son logement dans les deux cas suivants.
Lorsqu’il possède une résidence secondaire et/ou principale
Un propriétaire de résidence principale et/ou secondaire n’est pas obligé, de par la loi, de souscrire à une assurance habitation pour son logement. Toutefois, il ne doit pas oublier qu’il devra prendre en charge tous les frais en cas de sinistre ; il est donc risqué pour lui de se priver d’une telle assurance.
Pour le cas de la résidence secondaire, c’est encore plus risqué puisque le logement demeure inoccupé une partie de l’année ; la survenue d’un sinistre peut alors engendrer des dégâts importants s’il n’est pas traité rapidement. Donc bien que l’assurance habitation ne soit pas obligatoire pour un propriétaire de résidence principale et/ou secondaire, il lui est vivement conseillé de souscrire au moins la responsabilité civile. Elle protégera les biens qui se trouvent dans l’habitation, les personnes qui y vivent et la demeure en elle-même. Sans cette couverture, tous les dommages causés aux tiers ou au logement demeureront à la seule charge du propriétaire et cela peut représenter une très grosse facture.
Lorsqu’il loue son logement et qu’il est un propriétaire non occupant
Un propriétaire qui loue son bien immobilier n’est pas obligé d’assurer son logement car logiquement, l’assurance du locataire (obligatoire de par la loi) suffit. Il lui est tout de même conseillé de souscrire à une assurance habitation spécifique pour les propriétaires non occupants, au moins pour la responsabilité civile.
Elle lui permettra de protéger sa responsabilité civile, que le logement soit occupé par un locataire ou reste vacant. Il faut noter que selon le contrat choisi par le propriétaire, l’assurance habitation PNO comprend une garantie perte de loyers en cas de sinistre, à laquelle peut s’ajouter une couverture loyers impayés prenant le relais en cas de défaut de paiement de loyers par le locataire.
Quels sont les risques en cas de logement non assuré ?
Que vous soyez locataire ou propriétaire, l’absence d’assurance habitation n’est pas sans risque.
Au-delà de l’aspect légal, ce défaut d’assurance peut entraîner des conséquences financières très importantes si le locataire ou le propriétaire est victime d’un sinistre et ne dispose pas d’assurance habitation pouvant lui permettre de percevoir une indemnisation.
Pour le locataire
Si un locataire ne fournit pas d’attestation d’assurance habitation à son propriétaire, celui-ci peut choisir de résilier le bail ou de prendre une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire. Pendant l’occupation du logement loué sans assurance habitation, le locataire ne sera éligible à aucune indemnisation en cas de sinistre, de vol ou d’incendie.
De plus, s’il cause des dommages à autrui, il devra prendre en charge tous les frais de réparation du préjudice causé, même s’ils sont liés à un accident corporel.
Concernant la résiliation du bail
Deux situations peuvent se présenter :
- Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit sa résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations (dépôt de garantie non versé, absence d’assurance des risques locatifs, loyers ou charges impayés, troubles de voisinage). Lorsque la faute de défaut d’assurance est constatée, le propriétaire doit charger un commissaire de justice de remettre un commandement au locataire, lui demandant de prendre une assurance risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier. Si l’assurance n’est pas souscrite dans les temps, le propriétaire doit saisir le tribunal pour demander au juge des contentieux de constater la faute, de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion du locataire.
- Le bail ne contient pas de clause résolutoire. Le propriétaire peut charger un commissaire de justice d’assigner son locataire, c’est à dire de l’informer qu’un procès est engagé contre lui et qu’il sera convoqué au tribunal pour demander au juge des contentieux de résilier son bail et d’ordonner son expulsion du logement. À noter qu’avant d’assigner son locataire, le propriétaire peut lui envoyer une mise en demeure de respecter son obligation de prendre une assurance habitation, mais il n’y est pas obligé.
Concernant la souscription d’une couverture risques locatifs pour le compte du locataire
Le propriétaire doit obligatoirement envoyer un courrier recommandé avec avis de réception à son locataire, en indiquant son intention de souscrire à une couverture risques locatifs pour le compte de celui-ci. Il faut savoir que lorsque le propriétaire effectue cette démarche, il n’est plus en droit de demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance, même si le bail contient une clause résolutoire.
Après avoir reçu le courrier, le locataire dispose d’un mois pour souscrire à une assurance habitation ; après ce délai, le propriétaire peut en prendre une pour le compte de son locataire. Dans ce cas, il doit lui remettre une copie du contrat d’assurance (lors de la souscription et à chaque renouvellement).
Le propriétaire paie alors la prime d’assurance et va en demander le remboursement à son locataire, majoré éventuellement d’au maximum 10 %. Le total dû sera divisé par 12 et payé mensuellement avec le loyer. Ceci doit être inscrit sur l’avis d’échéance et sur la quittance de loyer.
À noter que le locataire peut mettre fin à l’assurance souscrite par son propriétaire, en prenant tout simplement lui-même une assurance risques locatifs et en remettant son attestation d’assurance à son propriétaire. Le propriétaire doit alors résilier son assurance le plus vite possible et le locataire doit continuer à lui rembourser la fraction de la prime jusqu’à la résiliation.
Si le locataire quitte le logement avant la fin du contrat d’assurance habitation, le propriétaire doit résilier ce contrat le plus rapidement possible. Le locataire est alors obligé de lui rembourser la fraction de la prime jusqu’à la résiliation du contrat.
Pour le propriétaire
À défaut de l’aspect légal, il est risqué pour un propriétaire de ne pas souscrire à une assurance habitation, surtout si son logement est dans un immeuble en copropriété, mais également lorsqu’il est bailleur. Il prend, en effet, le risque de subir d’importants préjudices en cas de vice de construction de son logement par exemple.
Pour le cas du propriétaire occupant ou non occupant (logement occupé à titre gratuit ou vacant) sans assurance habitation, il peut s’exposer à une énorme facture à s’acquitter en cas de sinistre majeur (dégât des eaux, incendie), pour lequel il devra payer de sa poche tous les dommages éventuels causés par son logement et par lui-même.
Il faut savoir qu’en cas de défaut de contrat d’assurance habitation, un propriétaire ne peut pas être menacé d’expulsion, mais il reste totalement redevable financièrement de l’ensemble des frais consécutifs aux dégâts qu’il aura, lui ou son logement, occasionnés. Et la somme à payer est parfois très impressionnante !
Comment choisir une bonne assurance habitation ?
Souscrire à une bonne assurance habitation permet d’être couvert en cas d’inondation, de cambriolage ou d’incendie, mais tous les contrats ne sont pas identiques.
Voici donc les différents critères que vous devez étudier pour choisir le contrat d’assurance habitation qui vous convient le mieux et être assuré de bien protéger votre logement.
Évaluez vos biens immobiliers
Choisir une bonne couverture habitation implique de faire le point sur son capital mobilier à protéger. Ce critère détermine, en effet, le niveau de cotisation applicable pour couvrir vos biens à leur juste valeur. Les biens à considérer sont principalement les meubles, les appareils électroménagers, les équipements technologiques et la vaisselle. Vous choisirez ainsi la formule d’assurance qui vous convient le mieux par rapport à ce capital.
Étudiez les garanties incluses, exclues et en options
Pour choisir la meilleure assurance habitation qui vous correspond, vous devez étudier les garanties proposées dans chaque formule. En fonction des assureurs, certaines sont incluses ou exclues de votre contrat ; d’autres sont en options. Vous devrez donc souscrire aux garanties dont vous avez besoin.
En général, un contrat d’assurance habitation comporte au minimum la garantie dégât des eaux, l’incendie et la protection en cas de vol ou d’effraction dans le logement assuré, ainsi que la responsabilité civile du souscripteur et de sa famille.
Les exclusions de garanties sont les situations et les éléments non couverts par l’assurance en cas de sinistre ; une clause du contrat indique alors spécifiquement tous les cas que l’assurance ne prend pas en charge et n’indemnise pas.
Des garanties supplémentaires sont toujours proposées chez chaque assureur ; elles peuvent être la couverture d’instruments de musique en cas de sinistre par exemple. Il faut vraiment noter tout ce dont vous avez besoin pour savoir quelles extensions éventuelles ajouter à votre contrat.
Informez-vous sur les franchises
Lorsque vous étudiez les différents contrats d’assurance habitation, vérifiez les franchises et les modalités d’indemnisation de l’assureur.
Les franchises sont les sommes restant à votre charge, déduites des indemnités versées en cas de sinistres. Leurs montants peuvent varier d’une compagnie d’assurance à l’autre ; il est donc important de les vérifier pour bien choisir son assurance.
Connaissez les conditions de prise en charge des sinistres
Avant de souscrire à un contrat d’assurance habitation, vous devez vérifier s’il existe des plafonds d’indemnisation. Lorsque vous êtes victime d’un sinistre, l’assureur vous indemnise toujours jusqu’à un certain plafond ; celui-ci variant d’une compagnie d’assurance à l’autre.
Considérez le montant des cotisations à prévoir
Un des points essentiels à considérer, quand on choisit son contrat d’assurance habitation, c’est le montant des cotisations.
Il est défini en fonction de plusieurs paramètres, tels que la surface du logement à assurer, son nombre de pièces, la valeur des biens à protéger, la situation géographique, le fait d’être propriétaire ou locataire, etc. Ces cotisations sont réglées chaque mois, trimestre, semestre ou année, selon les modalités définies dans le contrat.
Vérifiez la présence d’une assistance habitation et d’une protection juridique
Il est important de bénéficier d’une assistance habitation et d’une protection juridique dans son contrat d’assurance habitation ; celles-ci ne sont pas toujours incluses et font l’objet de garanties optionnelles. Assurez-vous donc d’en bénéficier !
L’assistance est très utile en cas de sinistre, surtout lorsqu’il s’agit d’un incendie ou d’un dégât des eaux car l’assurance peut organiser l’intervention d’un professionnel (plombier, électricien…) dans le logement. Suite à une effraction, elle peut mettre en place du gardiennage et prendre provisoirement en charge les frais d’hébergement ou procéder au transfert des effets personnels dans un garde-meubles.
La protection juridique est la garantie d’être représenté et défendu à l’amiable, ou lors d’une procédure judiciaire, par son assurance.
Examinez les conditions générales et particulières
Dans tout contrat d’assurance habitation figurent des conditions générales et particulières ; celles-ci sont importantes pour le choix de votre contrat et de votre assureur. Les conditions générales sont communes à la majorité des assureurs car elles concernent des obligations légales qui régissent les contrats d’assurance.
Elles encadrent la marche à suivre pour déclarer un sinistre et obtenir une indemnisation, les modalités de recours, les garanties et les exclusions de garanties, ainsi que les procédures de résiliation du contrat. Les conditions particulières sont, quant à elles, propres à chaque compagnie d’assurance. Vous y trouvez les plafonds d’indemnisation, les montants des franchises et des cotisations, ainsi que la durée de validité du contrat.
Considérez les éléments pratiques
D’autres éléments peuvent être pris en considération pour choisir son assurance habitation. Regardez si la compagnie d’assurance possède un bon réseau d’agences et des services en ligne disponibles.
Renseignez-vous également sur la réputation de la marque et sur son historique. Ces critères aident aussi à choisir son assureur entre
Comparatif des meilleures assurances habitation obligatoires
Voici notre sélection des meilleures assurances habitation en ligne obligatoires :
Lovys
Lovys est connue pour la simplicité et la personnalisation de ses offres. Il s’agit également d’une assurance en ligne, ce qui procure quelques avantages : la réalisation d’un devis est très rapide et facile.
La formule de base protège votre habitation contre de nombreux risques : catastrophe naturelle et technologique, dégâts des eaux, attentats, évènements climatiques, déménagement, incendie, responsabilité civile, défense pénale et frais et pertes annexes. Vous pouvez ensuite choisir deux packs d’options.
Le tout est proposé à un prix qui débute à 3,99 euros par mois. Profitez d’une réduction de 2 mois gratuits en inscrivant le code promo Lovys ci-dessous :
Acheel
Acheel est une compagnie d’assurance qui propose des contrats pour assurer votre location meublée ou non meublée. Les tarifs sont parmi les plus bas du marché et commencent à 2,17 euros par mois. Les garanties proposées dans le pack de base sont classiques : vol & vandalisme, tempête & incendie, dégât des eaux et responsabilité civile. Des options sont aussi proposées pour augmenter votre degré de protection. Le néo-assureur a fait le choix d’un contrat transparent et adaptable. Fini la paperasse, ce dernier peut aussi être souscrit en ligne, en moins de deux minutes. Profitez vite des bons plans Acheel suivants :
Direct Assurance
Direct Assurance est une filiale du groupe Axa, qui propose des contrats en ligne et par téléphone. Lancée en 1992 avec une assurance automobile, elle élargit par la suite sa gamme de produits d’assurance avec des offres moto et habitation. Disponible depuis 1998, Direct Habitation offre ainsi une couverture optimale face aux dégâts des eaux, aux incendies, aux vols et vandalismes, aux dommages électriques, aux bris de vitres, aux catastrophes technologiques, aux événements climatiques exceptionnels ou encore aux attentats.
Les assurés disposent de la responsabilité civile et d’une assistance 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 dans chaque contrat ; une des particularités de cette assurance est qu’ils sélectionnent eux-mêmes leurs modalités de remboursements.
Il faut noter qu’en cas de sinistre, Direct Assurances s’appuie sur son réseau de réparateurs agréés et sur le groupe Darty. Direct Habitation propose ainsi différentes formules à tous les locataires et propriétaires, dont une spéciale pour les étudiants (ayant un logement personnel ou une chambre universitaire au CROUS) et une spécifique aux propriétaires non occupants (de maisons ou d’appartements).
Trois niveaux de prestations sont proposés, à savoir la formule Essentielle, la formule Confort et la formule Confort Plus. La dernière étant la plus complète avec la responsabilité civile du chef de famille, l’incendie, le dégât des eaux, le vol et le vandalisme, le bris de vitres, le recours à la suite d’un accident et la défense pénale, les événements climatiques, les catastrophes naturelles ou technologiques, les dommages électriques, les attentats, l’assistance et une protection renforcée pour les objets précieux et le capital mobilier.
A noter q’une réduction est offerte pour tous les nouveaux souscripteurs. En effet, un code promo Direct Assurance habitation est disponible pour vous offrir une remise immédiate :
Allianz
Allianz est une compagnie d’assurance qui a l’habitude de proposer des offres avec un haut degré de personnalisation. Le tronc essentiel protège contre tout un éventail de risques : les incendies, la grêle, les dégâts des eaux, les dommages électriques, les bris de vitres, les vols, les catastrophes naturelles et technologiques, les attentats, les tempête et la neige, sans oublier la responsabilité civile.
Par ailleurs, des garanties facultatives sont également proposées : assistance, vol avec vandalisme et bris de glace. Leur offre sur-mesure comprend également un certain nombre d’options pour aboutir à une protection à la carte de votre immobilier : dommages électriques, équipements de loisir, piscine, énergies renouvelables, remplacement à neuf, etc. Le prix est disponible sur devis.
Leocare
Leocare a la flexibilité dans son ADN : son application sur mobile, très bien pensée, vous permet de gérer facilement votre compte. La compagnie d’assurance propose trois formules : Eco, Medium et Premium. Le pack de base ne comprend que les items fondamentaux : incendies, dégâts des eaux, catastrophe naturelle et technologique, etc. Cependant, les options de la formule Premium sont extrêmement intéressantes : électronique et électroménager, ainsi que bris de glace, vol et vandalisme. Les tarifs des contrats sont légèrement plus élevés que chez les concurrents et commencent à 6,63 euros par mois.
Carrefour
Les deux packs proposés par Carrefour s’adresse exclusivement aux locataires et aux colocataires. La formule Essentielle comprend la protection contre les risques de vol, d’incendie, de bris de glace et de dégâts des eaux, alors que la formule Intégrale permet aussi une garantie contre les dommages électriques. Une protection juridique est également offerte, en plus d’un suivi en ligne et d’un accès à une application mobile. Bien sûr, des garanties annexes sont disponibles pour adapter le contrat à vos besoins. La formule Essentielle est proposée à partir de 6,83 euros par mois, tandis que la formule Intégrale vous coûtera à partir de 8,64 euros par mois.
Notre avis sur l’assurance habitation (obligatoire ou pas)
Selon votre statut ou votre type de logement, l’assurance habitation peut ne pas être obligatoire. Mais à la vue des dépenses engendrées par un sinistre, il est toujours préférable de s’assurer ! Chacun n’a pas les mêmes besoins en matière d’assurance habitation et de nombreux critères, comme le niveau de protection souhaité (minimum légal ou options de confort pour une protection maximale contre les aléas de la vie), le statut de la personne (locataire ou propriétaire) ou le budget qu’on peut y consacrer, ont un impact direct sur le type de contrat à choisir. Avant de souscrire à un contrat d’assurance habitation, vous devez donc bien identifier vos besoins pour éviter de prendre des garanties et options qui ne vous servent à rien.
Prenez le temps de comparer les différentes offres dans les différentes compagnies d’assurance : c’est la clé pour une souscription réussie. Il existe aujourd’hui de nombreux assureurs habitation ; ils ne proposent pas tous les mêmes garanties, ni les mêmes tarifs.
Cette concurrence est bénéfique pour vous puisque cela vous permet de choisir le contrat le plus avantageux pour vous. C’est pourquoi vous devez prendre le temps de comparer les offres et d’utiliser un comparatif d’assurances habitation. Vous choisirez celle qui correspond le plus à vos besoins, aussi bien sur le plan financier que sur le plan des garanties proposées. Analysez les contrats garantie par garantie et vérifiez que l’assurance que vous avez retenue est bien adaptée à votre logement.
FAQ
Comment résilier mon contrat d’assurance habitation ?
Une fois passé un an de contrat d’assurance, vous pouvez résilier celui-ci quand vous voulez, sauf si votre contrat est sans engagement. Pour cela, adressez votre demande à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant les cas prévus dans les conditions générales de votre contrat. Cependant, si vous êtes dans le cas d’un changement de situation (mariage, divorce, déménagement, etc.) qui vous oblige à résilier votre assurance, vous devez en informer votre assureur sans attendre.
Quelles démarches faut-il effectuer en cas de décès du souscripteur du contrat habitation ?
Vous devez savoir qu’en cas de décès du souscripteur d’un contrat habitation, le contrat continue de plein droit tant que l’héritier du bien immobilier n’est pas connu. Une fois désigné, il peut demander à l’assureur du logement de transférer le contrat à son nom (en tant que propriétaire) ou résilier définitivement ce contrat, à condition de ne pas avoir réglé la prime correspondant à une nouvelle période d’assurance postérieure au décès.
Un détecteur de fumée est-il obligatoire pour être assuré contre les incendies ?
Non, généralement, l’application de la garantie incendie n’est pas conditionnée à l’installation d’un détecteur de fumée pour les assureurs. Sachez tout de même que la réglementation du 13 janvier 2010 oblige tout locataire ou propriétaire de logement à s’équiper d’un détecteur de fumée normalisé depuis mars 2015.
Qu’est-ce que l’indice FNB ?
L’indice FNB est l’indice de la Fédération Nationale du Bâtiment qui permet de faire évoluer le montant des cotisations d’assurances, des franchises et des capitaux mobiliers couverts, dans la même proportion d’évolution que l’économie. Chaque année, au 1er janvier, ces montants sont donc recalculés en fonction de cet indice. Plus il est grand, plus le coût de l’assurance habitation est élevé et donc plus les cotisations sont chères.
